Letztes Update: 11. Oktober 2021

Möblierte Wohnung vermieten: Diese Dinge sollten private Vermieter beachten

Während mancher Mieter eine zeitweilige Unterkunft aufgrund eines beruflichen Aufenthaltes oder nach einem Ortswechsel sucht, haben andere keine Lust darauf, sich mit der oft langwierigen Einrichtung der Wohnung zu beschäftigen. Eines haben beide Gruppen jedoch gemeinsam: Sie freuen sich über eine möblierte Wohnung, die zu ihren Bedürfnissen passt. Wann eine Wohnung als möbliert gilt, wie Sie die Möbelkosten geltend machen können und was es vertraglich zu beachten gibt, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Gesetzlicher Rahmen

Eine genaue juristische Definition darüber, wann eine Wohnung als möbliert gilt, gibt es nicht. Im Allgemeinen ist jedoch das Vorhandensein wesentlicher Einrichtungsgegenstände als Möblierung anzusehen. Durch die Möblierung sollte sich also der Nutzwert der Wohnung erhöhen.

Was zählt als Möblierung?

Ein Tisch oder eine Kommode reichen daher nicht aus, um eine möblierte Wohnung zu vermieten. Zu wesentlichen Einrichtungsgegenständen zählen beispielsweise

  • (Einbau-)Küche
  • Bett(en)
  • Sofa und/oder Sessel
  • Tisch und Stühle
  • Waschmaschine und/oder Trockner
  • Schränke und Kommoden

Aber auch

  • Bettwäsche
  • Gardinen
  • Teppiche
  • Beleuchtung

Nicht zur Möblierung gehören dagegen Küchenelemente wie Besteck und Geschirr.

Bezugsfertige Ausstattung

Neben der Ausstattung mit wesentlichen Einrichtungsgegenständen kann auch die Vermietung einer bezugsfertigen Wohnung erfolgen. Neben Möbeln sind dann Elemente wie Geschirr, Bettwäsche und Handtücher sowie Dekorationen Teil der Einrichtung und der Mieter kann sofort einziehen. Oftmals gehört auch WLAN zur Ausstattung.

Diese Art der Vermietung einer möblierten Wohnung ist in der Regel auf eine zeitliche Begrenzung ausgerichtet, beispielsweise für Ferien- oder Monteurwohnungen.

Achtung bei zusätzlichem Service

 Bieten Sie dem Mieter weiteren Service wie etwa die Reinigung der Wohnung oder andere hotelähnliche Dienste an, kann eine Einstufung als Gewerbetreibender erfolgen.

Ihre Einkünfte müssen Sie dann gemäß § 15 EStG anhand einer Gewerbesteuererklärung darlegen. Prüfen Sie daher genau, welche steuerlichen Veränderungen sich für Sie ergeben, bevor Sie einen erweiterten Service anbieten.

Wahl der Einrichtung 

Als Vermieter ist es Ihnen freigestellt, die Wohnung nach eigenen Wünschen einzurichten. Sinnvoll ist jedoch, auf eine zeitlose, helle Einrichtung zu setzen, die viele Jahre und Mieter überdauert. Auch der Funktionalität sollte eine wichtige Rolle zukommen. Diese unterscheidet sich je nach Zielgruppe der Mieter.

Insbesondere in Zeiten der Digitalisierung setzen Arbeitgeber und Arbeitnehmer vermehrt auf das Home Office, sodass ein funktionaler Schreibtisch bzw. ein Büro vorhanden sein sollte. Gehört das WLAN zum Mietvertrag, sollten Sie darauf achten, eine schnelle und stabile Internetverbindung zu ermöglichen.

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Den Möblierungszuschlag berücksichtigen

Während die eigentliche Miethöhe in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt oftmals durch eine geltende Mietpreisbremse gedeckelt ist und die Berechnung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt, kann dennoch für eine möblierte Wohnung eine darüber liegende Gesamtmiete verlangt werden. Dies liegt im Möblierungszuschlag begründet. Als Vermieter können Sie so die Anschaffung und Abnutzung der Möbel auf den Mieter umlegen.

Berechnung des Möblierungszuschlags

Für die Berechnung gibt es zwei verschiedene Methoden, an denen Sie sich für Ihr Eigentum orientieren können, wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten möchten.

Berliner Modell 

Die Abschreibung der Möbel unter Zuhilfenahme des Berliner Modells erfolgt über einen 10-jährigen Zeitraum und mit 14 % Kapitalverzinsung. Von Ihrem Mieter können Sie dann entsprechend dem Möbelzeitwert einen Zuschlag von 2 % verlangen.

Die Berechnung des monatlichen Zuschlags setzt sich wie folgt zusammen:

Neuwert der Möblierung ÷ 10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 0,02

Beispiel

Jahr 1

10.000 € ÷ 10 x 10 x 0,02 = 200 €

Jahr 2

10.000 ÷ 10 x 9 x 0,02 =   180 €

Hamburger Modell 

Beim Hamburger Modell erfolgt die Berechnung des Möblierungszuschlags über die Abschreibung der Möbelstücke, wobei der Wertverlust berücksichtigt wird, sowie anhand der Verzinsung der Anschaffungskosten.

Der Zuschlag wird hier folgendermaßen berechnet:

Möbelwert x (Verzinsung + Abschreibung) = jährlicher Möblierungszuschlag

Dabei ist zu beachten, dass die Abschreibung der Möbel nur über maximal sieben Jahre erfolgen darf. Der Maximalwert für die Abschreibung liegt bei 15 %. Wichtig ist zudem, dass ab dem zweiten Abschreibungsjahr ein jährlicher Wertverlust von 10 % in die Berechnung einfließen muss.

Insgesamt ist die Berechnung nach dem Hamburger Modell für Sie als Vermieter sinnvoller, da der errechnete Möblierungszuschlag höher ist als beim Berliner Modell.

Gut zu wissen

Als Vermieter stehen Sie nicht in der Pflicht, dem Mieter offen zu legen, wie sich die Höhe des Zuschlags zusammensetzt. Die Berechnung des Zuschlags durch das Berliner oder das Hamburger Modell sind lediglich Orientierungshilfen, da es keine juristische Verpflichtung gibt, nach einer der beiden Varianten zu berechnen.

Der Gesamtpreis der Wohnung sollte jedoch bereits in der Wohnungsanzeige genannt werden.

Vereinbarungen im Mietvertrag

Wie auch bei anderen Vermietungsformen bildet der Mietvertrag die Basis für das Mietverhältnis. Dieser gleicht zu einem großen Teil dem unmöbliert vermieteter Wohnungen, er sollte aber entsprechende Zusätze zu den Möbeln beinhalten. Die Kündigungsfristen unterscheiden sich ebenfalls nicht.

Auch bei der möblierten Vermietung ist es üblich, eine Kaution in Höhe von maximal drei Monatskaltmieten zu verlangen. Dies gibt Ihnen als Vermieter Sicherheit für einen eventuellen Schadensfall.

Befristeter Vertrag

Nur in wenigen Fällen ist ein befristeter Mietvertrag für private Vermieter rechtlich gültig, da es gemäß § 575 BGB eines bestimmten Grundes für die Befristung bedarf. Diese lauten:

Nur wenn einer dieser Gründe besteht, ist eine Vermietung auf Zeit rechtens. Wichtig ist, dass Sie Ihrem Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages mitteilen, auf welche dieser Bedingungen sich der Zeitmietvertrag bezieht, da es sich sonst um den Abschluss eines unbefristeten Mietverhältnisses handelt.

Höhe der Miete bei Befristung

Wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten, müssen Sie sich im Allgemeinen an eine eventuell geltende Mietpreisbremse halten und können die Gesamtmiete lediglich durch den Möblierungszuschlag steigern.

Anders liegt der Sachverhalt laut § 549 BGB bei Zeitmietverträgen sowie bei möbliert vermietetem Wohnraum innerhalb Ihrer selbst bewohnten Immobilie, sofern der Mieter dort alleine wohnt. In diesen Fällen können Sie die Miethöhe selbst bestimmen, da weder die Mietpreisbremse noch juristische Regelungen zur Erhöhung der Miete greifen.

Gilt keine Mietpreisbremse, können Sie sich für die Höhe der Miete zwar an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, eine Verpflichtung gibt es jedoch nicht. Angebot und Nachfrage sind in diesem Fall für die Miethöhe entscheidend.

Befristung und Kündigung

Es gibt mehrere Ausnahmen, bei denen es keiner expliziten Begründung sowohl für eine Befristung des Mietverhältnisses als auch für eine Kündigung bedarf. Dazu gehören Ferien- und Monteurwohnungen, die ohnehin meist für einen bereits festgelegten Zeitraum vermietet werden sowie Einliegerwohnungen bzw. Wohnungen innerhalb einer von Ihnen selbst bewohnten Immobilie.

Diese Ausnahmen werden unter dem Begriff „Vermietung für den vorübergehenden Gebrauch“ gefasst.

Möblierungszusatz 

Sinnvoll ist es, neben dem allgemeinen Zusatz, dass es sich um die Vermietung möblierten Wohnraums handelt, eine Inventarliste in den Mietvertrag aufzunehmen. Dazu besteht keine gesetzliche Pflicht, sie trägt jedoch dazu bei, spätere Streitigkeiten bei Auszug des Mieters zu verhindern.

Ihr Mieter darf in der Immobilie befindliche Gegenstände für den Zeitraum des laufenden Mietverhältnisses entfernen und durch eigene Elemente ersetzen. Entsprechende mietvertragliche Verbote sind unwirksam. Er ist jedoch verpflichtet, Ihr Eigentum sorgfältig zu lagern und bei Auszug wieder in die Wohnung zu bringen, sofern keine individuellen Absprachen zwischen Ihnen und dem Mieter bestehen, was den Verbleib angeht.

Tipp

Fertigen Sie vor der Überlassung des Wohnraums Fotos der Möbelstücke an. Dadurch können Sie im Zweifelsfall beweisen, dass Beschädigungen durch den Mieter entstanden sind. Insbesondere bei hochpreisigen Einrichtungsgegenständen ist dies sinnvoll. Auch ein Übergabeprotokoll ist sinnvoll, damit die Wohnungsübergabe problemlos verlaufen kann.

Vereinbarung über die Nebenkosten 

Je nachdem, ob Sie Ihre möblierte Wohnung langfristig oder eher kurzzeitig vermieten, bieten sich verschiedene Modelle für die Nebenkosten an.

Langfristige Vermietung

Ist die Vermietung auf einen längeren Zeitraum ausgelegt, der im besten Fall mehr als ein Jahr beträgt, ist die Vereinbarung einer Nebenkostenvorauszahlung sinnvoll. Ihr Mieter zahlt dann neben der Kaltmiete eine festgelegte Summe für die Nebenkosten an Sie. Am Ende des Abrechnungszeitraumes (in der Regel ein Jahr), sind Sie verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und diese Ihrem Mieter schriftlich zukommen zu lassen.

Häufig kommt es zu Nachforderungen oder der Feststellung von Guthaben. Bei einer korrekten und fristgerecht zugestellten Abrechnung muss Ihr Mieter die Nachforderung innerhalb von drei Monaten begleichen. Ein eventuelles Guthaben müssen Sie ebenfalls innerhalb von drei Monaten auszahlen.

Fristen der Nebenkostenabrechnung 

Abrechnungszeitraum: In der Regel ein Jahr, beispielsweise 01.01.-31.12.

Zustellungsfrist: Ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes.

Bei späterer Zustellung handelt es sich um einen formellen Fehler und Sie können Nachforderungen nicht mehr geltend machen. Guthaben des Mieters bleiben davon unberührt und müssen weiterhin ausgezahlt werden.

Kurzzeitige Vermietung 

Im Zuge einer Vermietung über wenige Monate kann die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung durch unterjährigen Mieterwechsel einen unverhältnismäßig hohen Aufwand darstellen. In diesem Fall bietet sich die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale an.

Anstelle einer Vorauszahlung wird dann ein monatlicher Betrag festgesetzt, der als Warmmiete überwiesen wird. Ihr Mieter hat mit dieser Zahlung alle monatlichen Nebenkosten abgegolten und es entfällt die Pflicht zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Sie sollten bei der Berechnung der Nebenkosten jedoch genau arbeiten, da keine Nachforderungen möglich sind, sollten die tatsächlichen Kosten die gezahlte Summe übersteigen. Gleichermaßen müssen Sie einen eventuellen Überschuss nicht zurückerstatten.

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Steuerliche Absetzbarkeit

Auch wenn die erste Anschaffung der Einrichtung teuer ist, kann sich die Vermietung einer möblierten Wohnung lohnen. Neben der höheren Miete können Sie die entstandenen Kosten steuerlich absetzen.

Kosten die Möbelstücke unter 800 €, können Sie diese im selben Jahr als Werbungskosten in voller Höhe geltend machen. Gegenstände, die diese Grenze überschreiten, können über mehrere Jahre abgeschrieben werden, wobei die Länge der Abschreibung durch die Lebensdauer der Möbelstücke bestimmt ist.

Die Orientierung des Finanzamtes bezüglich der Lebensdauer erfolgt dabei anhand der AfA-Tabelle (Absetzung für Abnutzung) des Bundesfinanzministeriums. Eine Waschmaschine oder ein Kühlschrank haben nach der Tabelle beispielsweise eine Lebensdauer von 10 Jahren, die Lebensdauer eine Mikrowelle wird mit acht Jahren beziffert.

Reparaturkosten absetzen 

Neben den Kosten für die Möbelanschaffung können Sie als Vermieter auch anfallende Reparaturkosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Bis zu einer Grenze von 4000 € können diese in dem Jahr abgesetzt werden, in dem Sie die entsprechenden Rechnungen bezahlt haben. Bei Überschreitung der Grenze gibt es die Möglichkeit, die Kosten über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren abzuschreiben.

Fazit

Die Vermietung einer möblierten Wohnung ist für Sie zwar mit einem Mehraufwand verbunden, kann ich jedoch finanziell lohnen. Wichtig ist, dass entsprechende Zusätze zur Möblierung im Mietvertrag vermerkt werden, damit eventuelle Streitigkeiten bei Auszug Ihres Mieters vermieden werden.

Mithilfe des Möblierungszuschlags können Sie in Städten, in denen die Mietpreisbremse greift, dennoch eine höhere Gesamtmiete verlangen. Auch können entstandene Möblierungskosten steuerlich geltend gemacht werden, sodass Sie über mehrere Jahre Ihre Investitionskosten zurückerhalten und eine gute Rendite erzielen können.

Ob es sich für Sie lohnt, eine möblierte Wohnung zu vermieten, kommt darauf an, ob zu Beginn ein entsprechendes Budget für den Kauf zur Verfügung steht, ob der Mehraufwand durch mögliche Reparaturen und häufigeren Mieterwechsel in Ihren Augen angemessen ist und eventuell auf die Lage der Wohnung, da insbesondere in Großstädten viele Menschen auf der Suche nach bereits möbliertem Wohnraum sind.

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