Letztes Update: 27. Mai 2022

Müllentsorgung: Pflichten & Kosten für Vermieter

Für die laufenden Kosten der Beseitigung des aufkommenden Abfalls in Mietobjekten sind zunächst die Vermieter selbst verantwortlich. Allerdings zählen diese Ausgaben zu den umlagefähigen Betriebskosten, welche am Ende des Jahres über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden und zwar anteilig an die jeweiligen Mietparteien. Die Verantwortlichkeiten der Müllentsorgung sollten für ihre Gültigkeit bereits zu Beginn des Mietverhältnisses schriftlich festgehalten werden. Welche Tonnen zur Verfügung gestellt werden müssen, was für Aufgaben auf die Mieter entfallen und ob Sie die Tonneninhalte kontrollieren dürfen, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Muelltrennung: Bunte Muelltonnen stehen nebeneinander

Das Wichtigste im Überblick

  • Kosten für die Müllentsorgung sind umlagefähig und können über die Nebenkosten an die Mieter weitergegeben werden (muss im Mietvertrag so geregelt sein).
  • Anschaffungskosten sowie die Bereitstellung von angemessen großen Tonnen an einem Ort, der die Mieter nicht stört, ist Vermieter Aufgabe.
  • Der Müll muss von den Mietern richtig getrennt und ordentlich entsorgt werden. Sie dürfen kontrollieren und Preise für eventuelle Sonderreinigungen an die Mieter weitergeben.
  • Glas und Sperrmüll wird in den meisten Fällen extern über die Kommune

Wer trägt die Anschaffungskosten für die Mülltonnen?

Die Ausgaben für die regelmäßige Leerung der Mülltonnen sind als umlagefähige Nebenkosten an die Mieter weiterzugeben. Lediglich die Anschaffungskosten müssen Sie als Vermieter allein tragen, genauso wie die Verantwortung für die Erstanmeldung der Tonnen bei der Kommune. Außerdem müssen Sie einen angemessenen Stellplatz für die Tonnen zur Verfügung stellen.

Was gilt als angemessener Stellplatz?

Die Tonnen dürfen sich wegen möglicher Geruchsbelästigung selbstverständlich nicht im Wohnhaus befinden, aber auch sonst keine Notausgänge, Flucht- oder Rettungswege versperren. Sie sollten den Abstellplatz der Tonnen zudem so wählen, dass die Mieter im unteren Geschoß beim Lüften nicht durch Müllgestank belästigt werden (LG Osnabrück, Urteil vom 18.06.1997 – Az. 11 S 402/96). Eine Duldungspflicht für den Gestank gilt nämlich nur für die am Vorabend der Abholung bereitgestellten, gefüllten Tonnen am Straßenrand. (AG Köln, Urteil v. 28.12.1989, 205 C 397/89, WuM 1991, 3430)

Welche Größe brauchen Ihre Tonnen?

Sie sind durch den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit im Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (KrWG) dazu angehalten, auf die richtige Größe der zur Verfügung gestellten Tonnen zu achten. Denn zu große Tonnen, die am Abfuhrtag wiederholt noch viel Platz freilassen, führen für den Mieter zu unnötig hohen Kosten. Um diese Situation zu vermeiden, achten Sie auf eine angemessene Größe und weisen Sie neue Mieter darauf hin, Ihnen mitzuteilen, wenn sich der Bedarf an Mülllagerung verändern sollte.

Zu kleine Tonnen als Grund für Mietminderung?

Auch zu kleine Tonnen können die Mieter verärgern und dazu führen, dass Sie bei überfüllten Behältern den Müll neben der Tonne abstellen oder gar in die falsche Tonne schmeißen. So bleibt er im Zweifelsfall stehen oder zieht im schlimmsten Fall sogar Schädlinge an. Sollte Sie wiederholt versäumen, ordentliche Tonnen zur Verfügung zu stellen, darf der Mieter eine Mängelanzeige stellen. Bei langfristigem Standhalten einer solchen Situation kann auch eine Mietminderung die Folge sein.

Welche Arten von Mülltonnen werden benötigt?

Streng genommen sind Sie als Vermieter laut KrWG nur zur Bereitstellung von Rest- und Biotonne verpflichtet. Üblich ist es, mit regionalen Unterschieden, auch eine gelbe Tonne für Kunststoff und eine blaue Tonne für Papier und Pappe zur Verfügung zu stellen. Es wäre aber auch möglich, die Mieter darüber aufzuklären, welche Maßnahmen ausreichend sind. Es genügt theoretisch die vollen Müllsäcke in den entsprechenden Farben zur Abholung auf dem Bürgersteig zu platzieren. Altglas wird an den meisten Orten in öffentlichen Containern entsorgt.

Was passiert mit Abfall aus Gewerbeeinheiten?

Selbstverständlich müssen die Kosten für ein Gewerbe im Mietshaus aus den Betriebskosten für die private Hausgemeinschaft rausgerechnet werden. Die Gewerbetreibenden müssen ihren anfallenden Müll gesondert Räumen lassen und dürfen nur ihren privaten Müll in den gemeinsamen Tonnen entsorgen.

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Wer bestellt den Sperrmüll?

Ob Sie als Vermieter auch für Abfuhr und Lagerung von Sperrmüll mitverantwortlich sind, ist situationsabhängig: Die Entsorgung von Sperrmüll wird regional stark unterschiedlich gehandhabt. An vielen Orten wird er nicht regelmäßig abgeholt oder gar in Eigenverantwortung, vom Mieter selbst, bei der Stadtverwaltung beantragt und abgewickelt. Vielerorts ist die Abholung von Sperrmüll mindestens einmal im Jahr kostenlos, ansonsten zahlt der Mieter, der die Abholung bestellt.

Sperrmüll über Betriebskosten abrechnen?

Aufgrund der unterschiedlichen Situationen werden die Kosten für den Sperrmüll nicht über das nach § 2 Nr. 8  BetrKVO geregelt und können damit auch in der Regel nicht über die Betriebskosten umgelegt werden. Es ist als Vermieter entsprechend großer Objekte jedoch möglich, regelmäßige Abholungen von Sperrmüll zu organisieren. Sollten Sie einen entsprechenden Bedarf in Ihrem Haus feststellen, können Sie einen festen Abstellplatz für den Sperrmüll zur Verfügung stellen und eine regelmäßige Abholung beauftragen. Durch die Regelmäßigkeit handelt es sich wiederum um Ausgaben, die am Ende des Abrechnungszeitraums dann über die Nebenkosten abgerechnet werden können.

Mülltrennung und Pflege der Tonnen

Egal, für welche Tonnen Sie sich entscheiden, die Mieter sind zur ordentlichen Mülltrennung verpflichtet (KreislaufWirtschaftsGestz). Wie diese auszusehen hat, sollten Sie als Vermieter allerdings in der Hausordnung regeln und diese auch explizit in den Mietvertrag aufnehmen. Darin können Sie zum Beispiel festlegen, wie die Tonnen gesäubert werden sollen. Möglich ist, dass die Mieter dies in abwechselndem Dienst erledigen oder ein Hausmeister die Arbeit übernimmt. Die Kosten für diesen können Sie wieder über die Nebenkosten umlegen.

Darf die ordentliche Mülltrennung kontrolliert werden?

Das falsche Trennen des Abfalls gilt als Ordnungswidrigkeit und kann schon beim ersten Verstoß zu einem kleinen Bußgeld bis zu 100 € führen. Bei wiederholtem Vergehen kann die Strafe auch in den vierstelligen Bereich steigen. Sie sollten deshalb Ihre Mieter über die Hausordnung deutlich darauf hinweisen, dass durch ein solches Verhalten die Nebenkosten für die gesamte Mieterschaft steigen. Als Vermieter dürfen Sie deshalb auch zum Zwecke der Überprüfung einer ordentlichen Mülltrennung (und ausdrücklich nur für diese) in die Tonne gucken.

Kündigung wegen falsch getrenntem Müll?

Sollte es wiederholt zu Problemen bei der Mülltrennung oder anderen in der Hausordnung festgelegte Regelungen bei der Müllentsorgung kommen, dürfen Sie abmahnen und in letzter Instanz auch ihrem Mieter kündigen. Sie sollten zuvor ein klärendes Gespräch mit dem Mieter führen und sich nach den Gründen für das Fehlverhalten erkundigen. An manchen Orten gibt es hilfreiche Angebote aus der Kommune, wie zum Beispiel kostenlose Kurse zur ordnungsgemäßen Mülltrennung, mit denen Sie Ihre Mieter unterstützen können.

Fazit

Abgesehen von den Anschaffungs- und Bereitstellungskosten müssen Sie als Vermieter nicht für die Müllentsorgung zahlen. Solange Sie die Regelungen zur Mülltrennung, aber auch der Instandhaltung und Säuberung explizit in der Hausordnung festhalten und diese auch in den gültigen Mietvertrag aufnehmen müssen Sie lediglich für angemessen große Tonnen und offene Kommunikation mit Ihren Mietern sorgen. So tragen Sie stressfrei zu einem flüssigen Ablauf der Kreislaufwirtschaft und einer effizienten Verwertung und Entsorgung des Abfalls bei.

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