Nebenkosten im Mietvertrag: Diese Regelungen sollten private Vermieter kennen

Zahlung von Betriebskosten: Verpflichtung im Mietvertrag festlegen

Grundsätzlich besteht für Mieter keine gesetzliche Verpflichtung, die Betriebskosten für die von ihnen angemietete Wohnung zu übernehmen. Diese Verpflichtung entsteht erst mit einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag.

Fehlt eine solche Klausel im Vertrag, gelten die Nebenkosten als in der Mietzahlung enthalten. In diesem Fall kann weder eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung noch eine Nachzahlung am Ende eines Abrechnungszeitraums verlangt werden. Um eine rechtsgültige Zahlungsverpflichtung zu erreichen, muss der Mietvertrag eine eindeutige Formulierung enthalten.

Klare Formulierung ist notwendig

Viel wurde schon darüber gestritten, was Eindeutigkeit in dieser Frage bedeutet. Allgemeine Formulierungen wie „Der Mieter trägt die Nebenkosten“ oder „Der Mieter hat Hausgebühren zu zahlen“ werden von Gerichten ohne eine detaillierte Aufschlüsselung der einzelnen Posten oft nicht anerkannt.

Deshalb sollten Sie als Vermieter die sichere Variante wählen und die Formulierung „Der Mieter trägt die umlagefähigen Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung“ in Ihre Mietverträge aufnehmen. Die in der Verordnung genannten umlagefähigen Betriebskosten können dem Mieter so rechtssicher anteilig in Rechnung gestellt werden.

Keine detaillierte Auflistung aller Nebenkosten erforderlich

Mit dem Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) entfällt für Sie als Vermieter die Notwendigkeit, die einzelnen Nebenkostenposten explizit aufzuführen.

Sollten Sie als Vermieter aber dennoch, wie früher üblich, jede Nebenkostenart im Mietvertrag einzeln aufführen, ist es wichtig, dass es sich dabei um eine vollständige Liste handelt. Nur die Nebenkosten, die in dieser Liste ausdrücklich genannt werden, dürfen anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Es ist nicht zulässig, einzelne Kosten beispielhaft zu nennen und daraus eine allgemeine Zahlungspflicht abzuleiten.

Umlagefähige Betriebskosten

Einfacher und sicherer ist es, sich auf die Betriebskostenverordnung zu beziehen und diesen dem Mietvertrag als Anlage hinzuzufügen. Selbst wenn die BetrKV einmal geändert werden sollte, behält der Mietvertrag seine grundsätzliche Gültigkeit. In § 2 der BetrKV sind insgesamt 17 Kostenarten aufgeführt, die auf den Mieter umgelegt werden können. Dabei handelt es sich um

1. Grundsteuer
2. Wasserversorgung
3. Entwässerung
4. Betrieb der zentralen Heizungsanlage
5. Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
6. Kosten für Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
7. Aufzugskosten
8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
10. Gartenpflege
11. Beleuchtung
12. Schornsteinreinigung
13. Sach- und Haftpflichtversicherung
14. Hauswart
15. Gemeinschafts-Antennenanlage, Breitbandkabelnetz
16. Kosten für die Einrichtungen der Wäschepflege
17. Sonstige Betriebskosten

Der Punkt 17, sonstige Betriebskosten, führt nicht selten zu Streit zwischen Mietern und Vermietern, wenn diese nicht konkret benannt sind. Hier gilt wieder, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die explizit im Mietvertrag erwähnt sind.

Sollten Sie als Vermieter also neben den bereits in den Punkten 1 bis 16 aufgeführten Betriebskosten weitere spezielle Betriebskosten haben, die umlagefähig sind, müssen diese zusätzlich ausgewiesen werden. Dabei ist zu beachten, dass es sich um laufende Kosten handeln muss, einmalige Aufwendungen für spezifische Arbeiten sind in der Regel nicht auf den Mieter umlegbar.