Letztes Update: 27. Oktober 2021

Räumpflicht im Winter: Diese Regelungen sollten private Vermieter kennen

Schneebedeckte Wege bieten zwar einen schönen Anblick, für Vermieter bedeuten sie jedoch zusätzliche Arbeit. Eigentümer unterliegen der Verkehrssicherungspflicht und müssen daher für geräumte Wege sorgen. Einige der Aufgaben können dabei jedoch an den Mieter übertragen werden. Wo die Räumpflicht im Winter gilt, welche Pflichten für Mieter und Vermieter gelten und wer bei Unfällen haftet, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Räumpflicht im Winter: Schnee entfernen

Räumpflicht im Mietvertrag klären

Im Allgemeinen haben Sie als Vermieter die Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet, dass Sie sowohl Ihr Grundstück als auch daran angrenzende öffentliche Gehwege von Schnee befreien müssen. Allerdings können Sie diese Aufgabe gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofes an den oder die Mieter übertragen (BGH-Urteil von 2008 Aktenzeichen VI ZR 126/07).

Dafür reicht es jedoch nicht aus, dies dem Mieter über einen Aushang im Flur mitzuteilen. Für eine rechtsgültige Übertragung muss die Räumpflicht im Mietvertrag festgehalten werden. Andernfalls kann der Mieter nicht zur Verantwortung gezogen werden. Wird der Winterdienst über die Hausordnung geregelt, muss diese Teil des Mietvertrages sein, da sie sonst keine rechtliche Gültigkeit hat.

Wichtig ist, die Aufgaben möglichst konkret zu benennen, damit keine Missverständnisse entstehen und die Haftung bei Unfällen klar ist. Zudem darf nicht ein einzelner Mieter in einem Mehrfamilienhaus mit der Aufgabe der Räumpflicht im Winter beauftragt werden, da dies eine unangemessene Benachteiligung darstellt. Die Aufgabe muss daher gerecht auf alle Mieter verteilt werden.

Räumdienst beauftragen

Soll das Räumen statt den Mietern ein Räumdienst übernehmen, gehört dies zu den umlagefähigen Nebenkosten, die durch den Mieter übernommen werden. Voraussetzung dafür ist jedoch eine entsprechende Vereinbarung über die Nebenkosten im Mietvertrag.

Ein Räumdienst bietet sich insbesondere in größeren Anlagen mit vielen Mietern an. Dieser Dienst kann dann auch durch den zuständigen Hausmeister übernommen werden.

Vermieter haben Kontrollpflicht

Auch wenn das Schneeräumen auf die Mieter oder einen Dienstleister übertragen wurde, müssen Vermieter regelmäßig kontrollieren, ob ein ordnungsgemäßes Räumen stattgefunden hat. Sinnvoll ist es, mehrmals in der Woche eine entsprechende Überprüfung durchzuführen. Vernachlässigen Sie die Pflicht, können Sie bei Unfällen haftbar gemacht werden.

Pflichten für Vermieter

Als Vermieter gibt es einige Pflichten, die im Zuge des Winterdienstes anfallen. Zu diesen gehören neben der Verkehrssicherungs- und Kontrollpflicht auch die Organisation eines Winterdienstes sowie das Bereitstellen von Geräten und Materialien für das Schneeräumen und Streuen.

Organisation des Winterdienstes 

Die Organisation beginnt in der Regel bereits mit dem Mietvertrag, da hier festgelegt wird, ob Mieter oder ein Dienstleister für das Räumen zuständig sind. Zu beachten ist, dass nur mit Zustimmung eine Änderung der vertraglichen Regelungen stattfinden kann. Möchten Sie also, nachdem die Mieter über mehrere Jahre ohne Zwischenfälle den Winterdienst übernommen haben, nun einen Dienstleister beauftragen, benötigen Sie das Einverständnis aller Mieter.

Wird die Pflicht den Mietern übertragen, sind Sie für eine faire Verteilung zuständig. Für ein harmonisches Miteinander sollte daher ein Plan für das Schneeräumen aufgestellt werden. Es kann ebenfalls sinnvoll sein, eine Schneekarte bereitzustellen, die die Mieter untereinander weitergeben, nachdem Sie den Räumdienst übernommen haben.

Schneekarten bieten den Vorteil, dass sie erst weitergegeben werden, wenn tatsächlich Schnee geräumt wurde und nicht bestimmte Zeiträume festgelegt werden, in denen eine Mietpartei für den Winterdienst zuständig ist.

Materialbereitstellung 

Noch bevor die ersten Flocken fallen, sollten Sie sowohl Streumittel als auch Schneeschaufeln und Besen besorgt haben, welche Sie den Mietern zur Verfügung stellen. Nach allgemeiner Auffassung ist das Bereitstellen von Streumaterial Aufgabe des Vermieters, kann jedoch durch ausdrückliche Klauseln im Mietvertrag auf die Mieter übertragen werden.

Achten Sie zudem darauf, das richtige Streumittel zu besorgen. Statt Salz kommen eher Sand und Split, aber auch Asche zum Einsatz. In vielen Kommunen ist das Streuen von Salz mittlerweile verboten. Vor dem Kauf sollten Sie sich daher entsprechend informieren oder von vornherein auf andere Mittel zurückgreifen.

Warnschilder aufstellen

 Besteht die Gefahr, dass Passanten durch Eiszapfen oder Dachlawinen verletzt werden könnten, sind entsprechende Warnhinweise aufzustellen. Dies fällt unter die Verkehrssicherungspflicht, der Sie als Eigentümer unterliegen.

Pflichten für Mieter 

Haben Sie Ihren Mietern rechtsgültig die Räumpflicht im Winter übertragen, so gibt es wichtige Regelungen, an die sich die Mieter halten müssen. Dazu gehören vor allem das Einhalten der Räumzeiten sowie die schnelle Handlung beim Auftreten von Glatteis.

Räumzeiten

Die genauen Räumzeiten können sich von Kommune zu Kommune unterscheiden. Zumeist hat sich jedoch eine Räumpflicht werktags von 7 bis 20 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen zwischen 8 oder 9 und 20 Uhr durchgesetzt.

Wichtig ist, dass zu Beginn dieser Pflicht die Wege bereits von Schnee befreit sein müssen und nicht erst dann mit dem Räumen begonnen wird.

Bei anhaltendem Schneefall kann es notwendig sein, mehrfach am Tag die Wege vom Schnee zu befreien und zu streuen. Es kann allerdings nicht verlangt werden, dass der Mieter alle 15 Minuten Schnee schippt. In der Regel genügt es dann zu fegen, wenn der Schneefall zwischendrin nachlässt.

Bildet sich Glatteis, ist schnelles Handeln gefragt. Der zuständige Mieter muss auf den Wegen unverzüglich Streugut verteilen. Kann er seiner Pflicht nicht nachkommen, muss Ersatz gefunden werden.

Erst wenn die Wetterverhältnisse so ungewöhnlich sind, dass ein Räumen oder Streuen zwecklos ist, entfällt die Räumpflicht für diesen Zeitraum. Das kann beispielsweise bei ununterbrochenem, sofort gefrierendem Regen sein. Kommt es in dieser Zeit zu Unfällen, muss bewiesen werden, dass Räumen und Streuen in dieser Zeit zwecklos waren.

Mieter muss Vertretung finden

Ist ein Mieter während der ihm zugewiesenen Schneeräumpflicht verhindert, muss er einen entsprechenden Ersatz finden, der den Winterdienst für ihn übernimmt. Dies gilt auch, wenn er beruflich unterwegs ist und es tagsüber schneit. Tut er dies nicht, können Sie ihn entsprechend abmahnen.

Hat er sich mit einem Nachbarn abgesprochen, dieser nimmt die ihm übertragene Pflicht jedoch nicht oder nur unzureichend wahr, haftet die Vertretung bei Unfällen.

Wer kann von der Räumpflicht ausgenommen werden? 

Prinzipiell gilt die Räumpflicht im Winter bei Übertragung für alle Mieter. Allerdings gibt es Ausnahmen, wenn einzelne Mieter nicht in der Lage sind, dieser Pflicht nachzukommen.

Ist der Mieter berufstätig, im Urlaub oder krank muss ist er nicht von der Räumpflicht entbunden, sondern muss sich selbst um Ersatz kümmern, etwa indem er mit den Nachbarn tauscht.

Kann aufgrund hohen Alters der Winterdienst nicht mehr erfüllt werden, herrscht keine juristische Einigung, wie vorgegangen werden muss. Während einige Gerichte der Ansicht sind, dass hohes Alter von der Räumpflicht entbindet, haben andere geurteilt, dass der Mieter selbst für einen Ersatz sorgen muss. Die Entscheidung ist also einzelfallabhängig.

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Umfang der Räumpflicht

Die Räumpflicht umfasst sowohl Wege auf dem Privatgrundstück als auch öffentliche Wege in unmittelbarer Nähe.

Privatgrundstück

Auf dem eigenen Grundstück müssen die Hauptwege geräumt werden. Kleine Nebenwege oder Abkürzungen unterliegen dagegen keiner Räumpflicht. Hier ist eine Wegbreite von mindestens 50 Zentimetern auf weniger genutzten Wegen ausreichend. Zu diesen gehören beispielsweise Zugänge zu Parkplätzen oder Mülltonnen.

Auf viel genutzten Wegen wie Eingangsbereichen ist der Schnee auf einer Breite von mindestens 1,2 Metern zu entfernen.

Öffentlicher Raum 

Fußwege, die in unmittelbarer Nähe zum Grundstück liegen, müssen ebenfalls geräumt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen asphaltierten oder einen unbefestigten Weg handelt. Bei Fußwegen, die zwischen zwei Häusern verlaufen, muss jeweils bis zur Hälfte Schnee geschippt werden.

In welcher Breite der Weg geräumt werden muss, ist abhängig von der Kommune, mindestens 1,2 Meter haben sich jedoch auf Gehwegen oftmals durchgesetzt, 1,5 Meter sind jedoch ebenfalls nicht ungewöhnlich. Diese Breite ermöglicht es, dass sich Menschen mit Kinderwagen oder Einkaufstüten nicht in die Quere kommen und aneinander problemlos vorbeikommen.

Wohin mit dem Schnee?

Bei starkem Schneefall sammelt sich beim Räumen schnell eine große Menge an. Diese sollte nicht einfach liegengelassen oder auf die Fahrbahn geschippt werden. Wenn möglich, sollte der Schnee auf dem eigenen Grundstück gelagert werden, um weder Fahrbahn noch Bürgersteig zu verengen.

Ist dies nicht möglich, kann der Schnee in Richtung Fahrbahnrand abgelegt werden. Dabei muss jedoch sichergestellt werden, dass keine Verkehrsgefährdung sowohl für Auto- als auch für Radfahrer und Fußgänger besteht.

Wer haftet bei Unfällen? 

Generell gilt, dass bei Unfällen die Person haftbar ist, welche die Zuständigkeit für den Winterdienst hat. Zunächst haften Sie jedoch als Eigentümer, da Ihnen die Verkehrssicherungspflicht zufällt. Haben Sie die Pflicht zum Schneeräumen jedoch auf einen Dienstleister oder die Mieter übertragen, kann die Haftung entsprechend weitergegeben werden.

Egal ob Sie in der Immobilie selbst wohnen oder diese nur vermieten: Haben Sie die Räumpflicht nicht übertragen, haften Sie für Unfälle.

Bei Fahrlässigkeit durch einen Passanten, die zu einem Unfall führt, kommt es entweder zu einem Wegfall der Haftung oder einer Minderung dieser, sodass nicht für den vollen Schaden aufgekommen werden muss.

Wichtig ist dann, dass Sie eine Versicherung haben. Als Eigentümer eines Mietshauses greift im Schadensfall in aller Regel die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Ihr Mieter ist bei Unfällen durch Vernachlässigung der Räumpflicht mit einer Privathaftpflichtversicherung gut bedient.

Fazit

Die Räumpflicht im Winter unterliegt zunächst Ihnen als Vermieter. Es ist jedoch möglich, diese auf die Mieter oder einen Dienstleister zu übertragen. Sie müssen, wenn nicht anders mietvertraglich vereinbart, Streugut und Schaufeln bereitstellen.

Nur wenn die Räumpflicht im Mietvertrag konkret festgehalten wurde, muss der Mieter dieser nachkommen. Zudem behalten Sie eine Kontrollpflicht, durch die mehrmals in der Woche überprüft werden muss, ob die Mieter ordnungsgemäß räumen.

Ob ein Mieter von seiner Pflicht ausgenommen werden kann oder ob er sich selbst um Ersatz kümmern muss, ist einzelfallabhängig, da keine eindeutige Rechtsprechung besteht.

Verletzt sich ein Passant durch Schnee und Eis auf Ihrem Grundstück oder dem angrenzenden Bürgersteig, ist in der Regel derjenige haftbar, der für den Winterdienst an diesem Tag zuständig war.

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