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Räumungsklage: So sollten private Vermieter vorgehen

Die Kündigung ist ausgesprochen und rechtlich gültig, dennoch weigert sich der Mieter auszuziehen. Viele Vermieter fürchten eine solche Situation, schließlich geht es um ihr Eigentum. Der Weg zu einer Räumungsklage ist jedoch häufig lang und oftmals mit erheblichen Kosten verbunden. Wann Sie die Klage einreichen dürfen, wie der Prozess abläuft und mit welchen Kosten Sie bei einer Räumungsklage rechnen müssen, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Kündigung als Wegbereiter

Die Kündigung ist der erste Schritt, um eine spätere Räumungsklage anstoßen zu können. Dabei wird zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen bzw. fristlosen Kündigung unterschieden. Wichtig bei beiden Varianten ist jedoch, dass diese rechtmäßig erfolgen, um Gültigkeit zu erlangen.

Ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung kann vom Mieter ohne Begründung unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist ausgesprochen werden. Möchten Sie als Vermieter dem Mieter ordentlich kündigen, sind dagegen einige Voraussetzungen zu erfüllen.

Anders als Ihr Mieter müssen Sie einen triftigen Grund vorweisen, um die ordentliche Kündigung auszusprechen. Unter § 573 BGB sind Eigenbedarf, eine erhebliche Vertragsverletzung sowie die Hinderung, das Grundstück angemessen wirtschaftlich zu nutzen als rechtmäßige Gründe für eine Kündigung aufgeführt.

Inhalt der Kündigung

Wichtig ist vor allem, dass die Kündigung schriftlich erteilt wird. Neben der genauen Angabe des Kündigungsgrundes müssen einige Formalien beachtet werden. Dazu gehören:

  • Name und Anschrift der Mieter und Vermieter
  • Auszugsfrist
  • Unterschrift des Vermieters/der Vermieter

Wurde zudem im Vorfeld eine Abmahnung versendet, müssen Sie auf diese in dem Schreiben Bezug nehmen.

Verlängerte Kündigungsfristen beachten

Je länger ein Mietverhältnis besteht, desto länger ist auch die Kündigungsfrist. Die gesetzliche Frist verlängert sich ab 5 Jahren auf 6 Monate. Bei einem 8 Jahre laufenden Mietverhältnis erhöht sie sich um weitere drei Monate.

Keine falschen Gründe vortäuschen 

Geben Sie Eigenbedarf als Grund an, obwohl die Voraussetzungen dafür nicht erfüllt sind, kann dies teure Folgen für Sie haben. Kann der Mieter Ihnen die Täuschung nachweisen, hat der das Recht, Schadenersatzansprüche gegen Sie zu stellen, die sich auf mehrere Tausend Euro summieren können.

Erleichterte Kündigung

Einfacher wird die Kündigung, wenn Sie und Ihr Mieter im selben Gebäude wohnen, welches nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Zwar verlängert sich die Kündigungsfrist bei dieser Form um drei Monate, allerdings müssen Sie kein berechtigtes Interesse nachweisen. Es genügt die Berufung auf § 573a BGB.

Außerordentliche Kündigung 

Für das Aussprechen einer außerordentlichen Kündigung müssen besondere Gründe vorliegen, welche das Fortführen des Mietverhältnisses für Sie untragbar machen. Dazu gehören gemäß § 543 BGB das Ausbleiben der Mietzahlung in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten, die rechtswidrige Nutzung der Wohnung sowie die Gefährdung des Mietobjektes durch grobe Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht.

Bestehen diese Gründe, bedarf es zudem keiner vorhergehenden Abmahnung, um die fristlose Kündigung rechtsgültig zu machen.

Abmahnung als Unterstützung 

Stört Ihr Mieter wiederholt den Hausfrieden, ist eine Abmahnung der erste rechtliche Schritt zu einer Kündigung. Darin wird neben der Nennung des Grundes für die Abmahnung auch eine Frist gesetzt, bis zu welcher der Mieter Ihrer Aufforderung auf Unterlassung nachgekommen sein muss.

Bei schwerwiegenden Gründen, welche trotz Abmahnung nicht beseitigt werden, ist eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt. Andernfalls kann auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden.

Trotz Gültigkeit bei mündlicher Aussprache sollten Sie eine Abmahnung dem Mieter schriftlich übergeben. So sind Sie im Falle einer späteren rechtlichen Auseinandersetzung auf der sicheren Seite. Als zusätzliche Maßnahme ist die Zustellung per Einschreiben sinnvoll, da Sie so nachweisen können, dass die Abmahnung dem Mieter tatsächlich zugegangen ist, sollte er dies bestreiten.

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Räumungsklage als letzte Maßnahme

Wenn Ihr Mieter sich trotz rechtlich gültiger Kündigung weigert, die Wohneinheit zu verlassen, können Sie Räumungsklage gegen ihn erheben (§ 940a ZPO). Im Zuge von Räumungsklagen kann es jedoch zu hohen Kosten für Sie kommen. Zudem erstreckt sie sich oftmals über einen längeren Zeitraum. Diese Aspekte sollten daher vor Einreichen der Klage beachtet werden.

Bei einer ordentlichen Kündigung kann frühestens zwei Wochen nach der Kündigung Klage eingereicht werden. Im Falle einer fristlosen Kündigung können Sie die Klage zeitgleich einreichen.

Auch wenn die Räumungsklage Erfolg hat, ist es im ungünstigsten Fall möglich, dass Sie auf sämtlichen Kosten sitzen bleiben, sofern Ihr Mieter zahlungsunfähig ist.

Wichtig ist, dass Sie vor Einreichen der Klage prüfen, ob die Aussicht auf Erfolg besteht. Haben Sie beispielsweise aufgrund von Eigenbedarf die Kündigung gegen einen älteren Mieter eingereicht, der schon sehr lange in der Wohnung lebt oder gegen eine hochschwangere Mieterin, so können sich die Mieter auf einen Härtefall berufen. Allerdings entfällt diese Grundlage, wenn die Räumungsklage im Zuge einer rechtmäßigen außerordentlichen Kündigung eingereicht wurde (§ 574 BGB).

Inhalt des Klageschreibens

Damit eine Räumungsklage rechtsgültig wird, muss sie bestimmte Pflichtangaben beinhalten. Dazu gehören

  • Name und Anschrift des Klägers sowie des Beklagten
  • Klagegründe
  • Unterschrift des Klägers

Optional, falls der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt hat, sind die Aufführung des Widerspruchsgrundes sowie Ihre Stellungnahme, warum Sie dennoch die Räumungsklage einreichen. Beweismittel wie das Kündigungsschreiben und der Mietvertrag können ebenfalls beigefügt werden.

Nachdem die Klage beim zuständigen Amtsgericht eingereicht wurde, erhält Ihr Mieter eine entsprechende Benachrichtigung. Auf diese kann er entweder mit dem Auszug oder mit einem Widerspruch reagieren. Legt er Widerspruch ein, ist die Konsequenz daraus ein Gerichtsprozess.

Während des Prozesses wird in einer mündlichen Verhandlung geprüft, ob die Kündigung rechtmäßig erfolgt ist und ob Ihr Mieter die Wohnung räumen muss. Dabei werden nur die Gründe berücksichtigt, welche im Kündigungsschreiben genannt werden. Achten Sie also darauf, alle Gründe genau aufzuführen.

Vermieter müssen Vorschuss zahlen

Möchten Sie Räumungsklage einreichen, sind Sie verpflichtet, einen Vorschuss für die Gerichtskosten zu zahlen. Dieser wird anhand der Streitwerthöhe berechnet und kann bis zu mehreren Hundert Euro betragen. Bei fehlenden finanziellen Mitteln kann gemäß § 114 ZPO eine Prozesskostenhilfe beantragt werden. Diese wird jedoch nur genehmigt, wenn das Verfahren Aussicht auf Erfolg hat.

Dauer der Klage

Im Idealfall ist die Räumungsklage innerhalb von zwei Monaten abgeschlossen. Dies ist jedoch nur möglich, sofern der Mieter keine Reaktion auf den Klageerhalt zeigt. Dies hat ein Versäumnisurteil zur Folge und die Klage war erfolgreich.

Die Regel ist jedoch, dass der Vorgang zwischen zwei Monaten und zwei Jahren andauert, wobei die meisten Verfahren innerhalb von sechs bis zwölf Monaten abgeschlossen sind.

Ihr Mieter hat nach Erhalt der Benachrichtigung 14 Tage Zeit, um Widerspruch einzulegen. Zu diesem Zeitraum kommen weitere zwei Wochen, innerhalb der er den Widerspruch begründen muss. Ist dies erfolgt, beginnt der Prozess.

Kostenberechnung 

Wie hoch die Kosten für die Räumungsklage sind, wird auf Grundlage des Streitwerts berechnet. Dieser ergibt sich aus der jährlichen Kaltmiete. Bei einer Miethöhe von 450 € liegt der Streitwert also bei 5400 €.

Im Zuge des Verfahrens entstehen Anwalts, Gerichts- und Räumungskosten sowie eventuell Kosten für einen Gutachter. Diese belaufen sich in der Regel auf einen Betrag im vierstelligen Bereich.

Auch wenn Sie als Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss zahlen müssen, obliegt das Tragen der Gesamtprozesskosten der unterlegenen Partei. Allerdings kommt es häufig vor, dass der Mieter bei einem verlorenen Prozess nicht in der Lage ist, die ausstehende Summe zu begleichen, sodass Sie trotz erfolgreicher Räumungsklage auf den Kosten sitzen bleiben.

Eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter schützt Sie vor hohen finanziellen Belastungen, da sie sowohl die Prozesskosten als auch die durch eine Zwangsräumung entstehenden Kosten trägt.

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Klage bei ausbleibender Zahlung 

Der häufigste Grund für Räumungsklagen ist die ausbleibende Zahlung der Miete. Ist Ihr Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand, können Sie ihm die fristlose Kündigung aussprechen und, wenn er sich weigert, Ihr Wohneigentum zu verlassen, Räumungsklage erheben.

Allerdings werden Kündigung und Klage dann unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhalt die ausstehenden Zahlungen begleicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Geltende Ausnahmen

Neben der fristlosen können Sie zeitgleich die ordentliche Kündigung aussprechen. Ist dies der Fall und der Mieter begleicht die Schulden, so werden Klage und fristlose Kündigung zwar unwirksam, er muss aber dennoch die Wohneinheit entsprechend der gesetzlichen Frist verlassen.

Zudem greift die Regelung der fristgerechten Zahlungsbegleichung nicht, sofern Ihr Mieter innerhalb der vorigen zwei Jahre dies bereits in Anspruch genommen hat.

Vorgehen nach erfolgreicher Klage 

Hatte die Räumungsklage vor Gericht Erfolg, erhalten Sie einen Räumungstitel und der Mieter muss die Wohnung innerhalb einer festgelegten Frist von ca. drei bis vier Wochen verlassen. Erfolgt dies nicht, kommt es zu einer Zwangsräumung.

Dabei wird ein Gerichtsvollzieher damit beauftragt, die Wohnung mithilfe eines Umzugsunternehmens zu räumen und das Eigentum des Mieters einzulagern. Auch hier gilt, dass Sie vorläufig die Kosten für die Zwangsräumung tragen müssen. Diese belaufen sich je nach Wohnungsgröße auf ca. 1000 € pro Zimmer.

Bei einer Einlagerung muss der Mieter über den Standort seines Eigentums informiert werden. Holt er dieses innerhalb einer festgesetzten Frist nicht ab, werden die Gegenstände veräußert oder entsorgt.

Nicht eigenhändig Maßnahmen ergreifen

Auch wenn Sie möchten, dass der Mieter die Wohnung schnell räumt, dürfen Sie auf keinen Fall selbst tätig werden und beispielsweise die Schlösser austauschen oder Eigentum des Mieters aus der Wohnung entfernen, bevor es zu einer Zwangsräumung kommt (§ 704 ZPO).

Berliner Räumung 

Bei einem beschränkten Vollstreckungsauftrag, auch Berliner Räumung genannt, dürfen Sie selbst tätig werden, um Kosten zu sparen. Dies ist eine gute Alternative, wenn die Zwangsräumung aufgrund der Zahlungsunfähigkeit des Mieters erfolgt.

Durch den Gerichtsvollzieher wird sichergestellt, dass der Mieter die Wohnung verlässt. Die verbliebene Einrichtung kann dann von Ihnen selbst eingelagert werden, sodass Sie keine Kosten für ein entsprechend beauftragtes Unternehmen tragen müssen. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, innerhalb einer Frist von einem Monat die Herausgabe seines Eigentums zu verlangen (§ 885a ZPO).

Der Gerichtsvollzieher muss protokollieren, welche Gegenstände sich in der Wohnung befinden. Zudem sind Sie haftbar für eventuelle Schäden und dürfen pfändbares Eigentum nicht selbst verkaufen, sondern sind verpflichtet, dieses öffentlich im Zuge einer Zwangsversteigerung zu verwerten.

Fazit

Räumt der Mieter trotz gültiger Kündigung die Wohnung nicht fristgerecht, kann in letzter Instanz Räumungsklage erhoben werden. Auch wenn das Verfahren mit hohen Kosten verbunden ist und langwierig sein kann, stellt es einen guten Weg dar, wieder vollumfänglichen Zugang zu Ihrem Eigentum zu erhalten.

Um sicherzugehen, dass keine Formfehler bestehen ist es sinnvoll, die Hilfe eines Anwalts in Anspruch zu nehmen. Dadurch verbessern sich Ihre Erfolgschancen und damit die Möglichkeit, zeitnah über Ihre Wohnung verfügen zu können.

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