Überblick: 19 Rechte und Pflichten als privater Vermieter

Das Mietrecht und das Wohnungseigentumsgesetz sind ein weites Feld, sodass viele Vermieter unerfahren sind in Bezug auf ihre Rechte und Pflichten. Damit Sie Ihren Mietern gegenüber professionell und vor allem rechtssicher auftreten können, haben wir die Rechte und Pflichten von Vermietern für Sie zusammengefasst.
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Ihre Pflichten als Vermieter

Ein gutes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist enorm wichtig. Grundlage dafür ist, dass Sie als Vermieter genau wissen, welche Pflichten Sie zu erfüllen haben und welche Aufgaben Ihnen obliegen.

1. Instandhaltungspflicht

Vermieter sind verpflichtet, eine Immobilie instand zu halten oder instand zu setzen. Das bedeutet, dass der Vermieter die Kosten für notwendige Reparaturen an Wasser-, Strom- und Gasleitungen tragen muss. Lediglich für Kleinreparaturen an Gegenständen in der Wohnung darf der Vermieter den Mieter zur Kasse bitten. So muss der Mieter beispielsweise für die Erneuerung von Lichtschaltern, für Türklinken oder für beschädigte Zugschnüre an Jalousien aufkommen. Nach Auffassung der Rechtsprechung liegt die Obergrenze bei 75 Euro, wobei auch 100 Euro in Ordnung sind.

Aber: Im Mietvertrag muss die Einzelgrenze beziehungsweise die Höchstgrenze benannt sein. Fehlen solche Regelungen im Mietvertrag, ist der Mieter von seiner Leistungspflicht befreit.

2. Kostenübernahme von Reparaturen

Stehen Schönheitsreparaturen an, ist der Vermieter in der Pflicht, sofern diesbezüglich im Mietvertrag keine oder eine fehlerhafte Klausel enthalten ist. Maßgeblich ist der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt des Einzuges. Wurde die Immobilie in unrenoviertem Zustand übergeben, und gibt es auch keine Vereinbarung über die Einzugsrenovierung, teilen sich Vermieter und Mieter die Kosten.

3. Beseitigung von Mängeln und Schäden

Grundsätzlich sind Vermieter verpflichtet, Mietern eine Wohnung in einem fehlerfreien und ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben und diesen während der Mietzeit auch zu erhalten. Wohnungsschäden, die während der Nutzung einer Wohnung auf normalen Verschleiß zurückzuführen sind, müssen vom Vermieter behoben werden. Das gilt beispielsweise für abgenutzte Fußböden, Leckagen an Leitungen oder Beschädigungen von Fensterfassungen.

4. Beseitigung von Schimmel

Von der Ursache der Schimmelbildung hängt es ab, ob Vermieter oder Mieter in der Leistungspflicht sind. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) – WuM 2005,5 – muss der Vermieter beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Kann er das nicht, muss er die Kosten für die Schimmelbeseitigung und mögliche Folgekosten übernehmen. Kann er diesen Beweis führen, muss der Mieter nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten zurückzuführen ist. Kann er das nicht, muss er die Kosten tragen.

5. Verkehrssicherungspflicht

Die Verkehrssicherungspflicht begründet die Rechtspflicht des Vermieters, andere nicht zu gefährden. Sie bezieht sich nicht nur auf die Wohnung, sondern auch auf mitvermietete Räume, zum Beispiel den Keller, die Garage oder Tiefgarage sowie Zugänge, den Hausflur, Treppen, den Garten, den Fahrstuhl sowie alle, der gemeinschaftlichen Nutzung dienenden Einrichtungen. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst außerdem die Reinigung von Geh- und Zuwegen zu jeder Zeit sowie eine funktionierende Beleuchtung in allen genannten Bereichen.

6. Klingel- und Briefkastenschilder

Möchte der Vermieter einheitliche Klingel- und Briefkastenschilder, muss er die Kosten übernehmen. Es besteht jedoch sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter keine Pflicht, während des Mietverhältnisses die Klingelschilder mit den Namen der Mieter zu versehen.

7. Nebenkostenabrechnung

Vermieter sind verpflichtet, jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, sofern der Mieter eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung leistet. Rechtsgrundlage ist § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Welche Nebenkosten umlagefähig sind, ergibt sich aus § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung). Diesbezüglich gilt es eine Frist von einem Jahr zu beachten. Das bedeutet, dass die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2020 bis zum 31. Dezember 2021 erstellt werden muss. Versäumt ein Vermieter diese Frist, hat er keinen Anspruch mehr auf eine mögliche Nachzahlung. Das gilt nicht für ein Guthaben. Dies bekommt der Mieter auch bei einer verspäteten Abrechnung ausgezahlt.

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8. Bereitstellen der Heizung

Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Wohnung in der Zeit zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April mit einer Raumtemperatur von mindestens 20 Grad beheizt werden kann. Kann er das nicht, hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die Wohnraummiete in einem angemessenen Rahmen zu mindern.

9. Bekanntgabe der Hausordnung

Der Vermieter muss dem Mieter gegenüber die Hausordnung bekanntgeben. Das bedeutet, dass er sie zur Kenntnisnahme vorlegen muss. Sie kommt regelmäßig formularmäßig für alle Mieter zur Anwendung, weshalb sie rechtlich Bestandteil des Mietvertrags ist. Deshalb wird die Hausordnung meistens dem Mietvertrag als Anhang beigefügt, sodass die Unterschrift des Mieters unter den Mietvertrag gleichzeitig die Kenntnisnahme von der Hausordnung dokumentiert.

10. Gartenpflege

Wer für die Gartenpflege verantwortlich ist, hängt vom Inhalt des Mietvertrages ab. Hausverwaltungen delegieren Gartenarbeiten regelmäßig auf entsprechende Dienstleister, wobei die Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Enthält der Mietvertrag beispielsweise die Formulierung, dass der Mieter die Gartenpflege übernimmt, bezieht sich das auf kleinere Arbeiten. Aufwändige Arbeiten, zum Beispiel das Neuanlegen von Rasen, das Entfernen eines abgestorbenen Baumes sowie der Baumschnitt eines hoch gewachsenen Baumes gehören zum Aufgabengebiet des Vermieters.

11. Ausstellen einer Wohnungsgeberbestätigung

Seit dem 1. November 2015 sind Vermieter verpflichtet, für Mieter eine sogenannte Wohnungsgeberbescheinigung beziehungsweise Vermieterbescheinigung auszustellen. Das bedeutet, dass der Vermieter dem Mieter innerhalb einer Frist von zwei Wochen eine Bescheinigung über den Aus- beziehungsweise Einzug ausstellen muss. Auch eine vorhandene Verwaltungsgesellschaft kann diesen Nachweis erbringen. Inhalt der Bescheinigung sind Name und Adresse von Mieter und Vermieter, die Anschrift der Wohnung sowie das jeweilige Ein- oder Auszugsdatum.

12. Rechenschaftspflicht

Der Vermieter ist nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit verpflichtet, die umlegbaren Betriebskosten in einem vernünftigen und üblichen Rahmen zu halten. Gegenüber dem Mieter besteht eine Rechenschaftspflicht. Das bedeutet, dass der Vermieter auf Verlangen des Mieters Belege und Rechnung für die einzelnen Kostenpunkte vorlegen muss. Das gilt insbesondere für Kostensteigerungen, die der Vermieter erklären und belegen können muss. Der Vermieter ist indes nicht verpflichtet, das kostengünstigste Angebot auszuwählen.

Ihre Rechte als Vermieter

Als Vermieter haben Sie nicht nur Pflichten, sondern auch Rechte. Diesbezüglich bestehen oftmals Irrtümer, und so gibt es Vermieter, die sich mehr Rechte herausnehmen als ihnen eigentlich zustehen. Diese Grenzüberschreitung kann sich schnell und ungewollt zu einem Rechtsstreit entwickeln. Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich genau über Ihre Rechte als Vermieter informieren.

1. Kündigung des Mieters

Unter bestimmten Voraussetzungen haben Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis ordentlich, fristlos oder im Rahmen einer Sonderkündigung zu kündigen. Die Kündigung muss schriftlich als Brief erfolgen, während SMS, E-Mail oder Fax nicht ausreichend sind. Die Kündigung muss außerdem handschriftlich vom Vermieter unterschrieben sein. Der Kündigungsgegenstand muss klar benannt werden ebenso wie der Kündigungsgrund sowie eine Kündigungsfrist, zu der die Wohnung geräumt sein muss.

Die Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Sie beträgt bei einer Mietdauer unter fünf Jahren drei Monate, bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren sechs Monate und bei einer Dauer von über acht Jahren neun Monate. Gründe für eine ordentliche Kündigung können eine schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten seitens des Mieters oder eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sein. Beispiele für eine fristlose Kündigung sind eine Untervermietung des Mietobjektes an Dritte ohne Zustimmung des Vermieters, eine vorsätzliche Beschädigung oder Vernachlässigung des Mietgegenstands sowie mehrmaliger Verzug mit Mietzahlungen.

2. Kautionszahlung

Als Vermieter haben Sie das Recht, von Ihrem Mieter eine Kautionszahlung zu verlangen, die vertraglich vereinbart werden muss. Wichtig ist, dass Sie die Mietkaution nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt von Ihrem Vermögen anlegen. Die Mietkaution ist der Höhe nach begrenzt und darf das Dreifache der Monatsmiete nicht übersteigen. Der Mieter muss die Kautionssumme nicht auf einmal zahlen. Sie kann sich auch über drei gleich große Teilzahlungen erstrecken. Die Mietkaution kann auf unterschiedliche Weise geleistet werden, unter anderem als Barkaution, durch die Einrichtung eines Kautionssparbuchs seitens des Mieters, durch eine Bürgschaft und immer häufiger durch eine Mietkautionsversicherung.

3. Mieterhöhung

Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, die Miete nach § 558 BGB auf den ortsüblichen Satz anzuheben, wobei die Nettomiete zugrundegelegt wird. Die Mieterhöhung muss nach § 558a BGB in Textform – als Brief oder per E-Mail – übermittelt werden. Begründung für eine Mieterhöhung kann der Mietspiegel des jeweiligen Ortes sein. Eine Mieterhöhung ist frühestens fünfzehn Monate nach dem Einzug des Mieters möglich.

4. Nebenkosten

Nebenkosten können nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie vertraglich vereinbart sind. Als Nebenkosten umlagefähig sind die Abwassergebühr, die Grundsteuer, warme Betriebskosten, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Ungezieferbeseitigung und Gebäudereinigung, Beleuchtungskosten, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeisterkosten, Kosten für Fernsehen, Kabelanschluss oder Antenne, Waschraum, Schornsteinfeger und sonstige Betriebskosten. Diese müssen detailliert aufgelistet werden, wenn Sie die Nebenkostenabrechnung erstellen.

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5. Wohnungsschlüssel der vermieteten Wohnung

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, dem Mieter sämtliche Schlüssel für die Wohnung auszuhändigen. Dazu gehören nicht nur Haus- und Wohnungsschlüssel, sondern auch die Schlüssel für den Keller, für die Tiefgarage oder die Garage sowie der Briefkastenschlüssel. Sofern Mieter dem Vermieter freiwillig einen Schlüssel überlassen, berechtigt das den Vermieter nicht, ohne Einwilligung des Mieters die Wohnung zu betreten. Geht ein Schlüssel verloren, muss der Mieter den Vermieter umgehend benachrichtigen und gegebenenfalls die Kosten für das Austauschen des Schlosses übernehmen.

6. Besichtigungsrecht des Vermieters

Nur wenn ein konkreter Grund oder Anlass für eine Wohnungsbesichtigung besteht, haben Vermieter ein Besichtigungsrecht. Ein generelles Besichtigungsrecht gibt es für Vermieter nicht. Mögliche Gründe für eine Besichtigung sind die Feststellung von Mängeln oder Schäden, wenn Reparaturen notwendig sind.

Auch bei einer Neuvermietung oder einem Verkauf der Immobilie besteht ein Besichtigungsrecht mit Miet- oder Kaufinteressenten. Nicht erlaubt sind Dauer- oder Massenbesichtigungen. Die Besichtigung muss rechtzeitig angekündigt werden, wobei von mehreren Tagen auszugehen ist. Das gilt auch für das Ablesen der Heizkostenverteiler, wobei der Vorlauf zehn bis vierzehn Tage betragen sollte. Lediglich bei dringenden Handwerkerarbeiten reicht eine Vorlauffrist von 24 Stunden aus.

7. Halten von Haustieren

Haustiere dürfen in einem Mietvertrag nicht generell verboten werden. Kleintiere dürfen auch ohne Erlaubnis des Vermieters gehalten werden. Beispiele für Kleintiere sind Fische, Hamster, Meerschweinchen, Wellensittiche und Großsittiche sowie Kaninchen. Das Halten von Ratten, Frettchen sowie Ziervögeln kann gegebenenfalls aufgrund von lauten Tiergeräuschen oder Verschmutzung verboten werden. Als Vermieter können Sie im Einzelfall entscheiden, ob sie eine Erlaubnis für das Halten von Hunden und Katzen in der vermieteten Immobilie erteilen.

Fazit

Es ist unentbehrlich, sich als privater Vermieter genau über seine Rechte und Pflichten zu informieren. Je besser Sie als Vermieter darüber Bescheid wissen, umso größer ist die Sicherheit, dass Sie rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden können, die Zeit, Geld und Nerven kosten und das Verhältnis zu Ihrem Mieter nachhaltig belasten.

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