Letztes Update: 18. Oktober 2021

Reparaturen: Welche müssen Sie als Vermieter übernehmen?

Die Kosten für Wartungsarbeiten werden in den Nebenkosten auf den Mieter umgelegt. Wer aber zahlt, wenn der Wasserhahn dauernd tropft, der Rollladen defekt ist oder das Wasser in der Dusche nicht mehr abläuft? Es muss dann genau geschaut werden, ob es sich um einen Schaden durch normalen Verschleiß oder einen durch den Mieter selbst verursachten Schaden handelt. Welche Reparaturen Sie als Vermieter übernehmen müssen und welche Kosten Sie Ihren Mietern in Rechnung stellen können, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Was generell gilt

Als Vermieter obliegt Ihnen die Verantwortung, Ihre Immobilie instand zu halten. Dies ist in § 535 BGB festgehalten. Das Gesetz besagt zudem, dass der Vermieter in der Pflicht steht, dem Mieter die Einheit in einem Zustand zu überlassen, in dem der vertragsgemäße Gebrauch ausgeführt werden kann. Das Objekt muss also bewohnbar bzw. insoweit ausgestattet sein, dass der Mieter darin sein Gewerbe betreiben kann. Daher sollten eventuelle Mängel und Schäden schon bei der Übergabe festgehalten werden. Beim Austausch von defekten Teilen müssen Sie, wenn möglich, den gleichen Standard wieder einbauen lassen. Dies gilt für Türen und Schlüssel genauso wie für Armaturen und Elektrogeräte, sofern die Elemente nicht mehr reparaturfähig sind.

Aber: Alle Gegenstände, die laut Mietvertrag nicht zur Einheit gehören, müssen vom Mieter auf eigene Kosten repariert werden. Hat der Mieter also seine Küche selbst gekauft, kann er keine Kostenübernahme für einen defekten Kühlschrank von Ihnen verlangen.

Immer wieder kommt es zwischen Mietern und Vermietern zu Streit, wenn es um die Übernahme von Reparaturkosten geht. Beide Parteien sind in der Beweispflicht. Sie müssen also schlüssig beweisen können, dass Ihr Mieter einen Schaden selbst verursacht hat. Gleichermaßen muss der Mieter beweisen, dass er keine Schuld an dem Schaden trägt. Wer den entsprechenden Beweis nicht erbringen kann, bleibt juristisch gesehen beweisfällig und muss letztlich die entstandenen Reparaturkosten übernehmen.

Schäden, die als Verschleiß einzustufen sind, oder Gegenstände, die aufgrund ihres Alters Defekte aufweisen, müssen Sie als Vermieter übernehmen. Mit der Kleinreparaturklausel können Sie jedoch angefallene Kosten bis zu einem bestimmten Betrag von Mieter übernehmen lassen.

Achtung

Hinterlässt ein Mieter nach seinem Auszug Gegenstände in der Wohnung, gehen diese automatisch in Ihren Besitz über. Daraus ergibt sich, dass Sie für Reparaturen an diesen Dingen aufkommen müssen, sofern sie mit Einzug eines neuen Mieters in der Wohnung verbleiben.

Die Kleinreparaturklausel

Wenn auch Sie eine Klausel mit dem sinngemäßen Inhalt „Der Mieter ist verpflichtet, für alle aufkommenden Kleinreparaturen in dem von ihm gemieteten Objekt aufzukommen“ in Ihren Mietverträgen haben, so ist diese leider unwirksam! Es ist ein häufiger Irrtum, dass Mieter dafür in die Pflicht genommen werden können.

Was die Klausel für eine Rechtsgültigkeit beinhalten muss

Im Mietvertrag muss mithilfe einer doppelt beschränkten Höchstgrenze genau festgelegt sein, bis zu welcher Höhe Kosten auf den Mieter umgelegt werden können. Als angemessen gelten dabei zwischen 6 und 8 % der jährlichen Miete ohne Nebenkosten als Betrag für das gesamte Jahr sowie rund 100 € pro Reparatur. Die Kleinreparaturklausel in den Vertrag aufzunehmen ist erforderlich, wenn Sie sich die Kosten von Ihrem Mieter zurückholen möchten.

Fehlt die entsprechende Klausel, muss Ihr Mieter nichts zahlen. Auch wenn die aufgeführten Kosten überhöht sind, ist die Klausel unwirksam und der Mieter muss keine Kosten übernehmen.

Es kann zusätzlich ein Absatz zur Kostenübernahme bei erfolglosem Reparaturversuch ergänzt werden. Dieser sieht vor, dass der Mieter auch dann die Kosten trägt, wenn der Defekt nicht behoben werden konnte. Ist dies nicht Teil des Mietvertrages, so muss der Vermieter in diesem Fall die Kosten übernehmen. Sie können den Mieter vertraglich nicht dazu verpflichten, sich selbst um die Beauftragung eines Handwerkers zu kümmern oder generell kleine Schäden selbst zu reparieren. Falls Ihr Mieter handwerkliches Geschick aufweist oder in der entsprechenden Branche tätig ist, darf er die Reparatur jedoch selbst übernehmen. Treten aber in der Zukunft Defekte an der von ihm reparierten Sache auf, die sich auf einen Reparaturfehler zurückverfolgen lassen, so können Sie Ihren Mieter dafür haftbar machen und von ihm Schadenersatz verlangen.

Komplette Kostenübernahme bei Überschreitung der Höchstgrenze

Übersteigen die Reparaturkosten die Höchstgrenze, müssen Sie sämtliche Kosten übernehmen. Dabei ist es egal, ob es sich um wenige Cent oder einen deutlich höheren Betrag handelt. Zudem ist es nicht erlaubt, die Kosten bis zur Grenze auf den Mieter umzulegen und nur die restlichen Gebühren zu tragen.

Achten Sie also genau darauf, dass die entsprechende Klausel im Mietvertrag mit der Höchstgrenze genannt ist. Tritt bei ein und demselben Teil erneut innerhalb eines Jahres ein Defekt auf, müssen Sie die Kosten für eine erneute Reparatur tragen.

Haben Sie keine oder eine unwirksame Klausel im Mietvertrag und Ihr Mieter hat die Rechnung ohne Kenntnis darüber dennoch gezahlt, kann er den Betrag nach § 812 BGB (Herausgabespruch) von Ihnen zurückverlangen.

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Was fällt unter Kleinreparaturen?

Die Instandsetzungs- bzw. Reparaturarbeiten umfassen nach § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung lediglich die Behebung von kleinen Defekten an Fenster- und Türschließungen, Rollladengurten, den Einrichtungen für das Heizen und Kochen sowie an Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas und Wasser.

Die Gegenstände, die in der Kleinreparaturklausel aufgeführt werden dürfen, müssen dem direkten Zugang Ihres Mieters unterliegen. Dazu gehören beispielsweise tropfende Wasserhähne sowie defekte Lichtschalter oder WC-Spülungen. Leitungen in der Wand gehören nicht dazu, auch wenn sich die beschädigte Leitung in der Wohnung des Mieters befindet.

Nur die in diesen Reparaturfällen entstandenen Kosten dürfen dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Grob gesagt also Dinge, die der Mieter täglich nutzt und zu denen er direkten Zugang hat.

Ihr Mieter ist verpflichtet, entstandene Schäden zeitnah und bestenfalls schriftlich an Sie zu melden, damit Sie entsprechende Handwerker beauftragen können. Sobald Sie einen Termin erhalten haben, muss der Mieter über diesen und die veranschlagte Dauer der Reparatur in Kenntnis gesetzt werden. Am besten ist es jedoch, sich im Vorhinein mit dem Mieter wegen möglichen Terminen abzusprechen, damit insbesondere bei berufstätigen Mietern kein zeitlicher Konflikt entsteht. Geschieht dies nicht, kann der Mieter dem Handwerker den Zugang zur Wohnung verbieten und damit von seinem Hausrecht Gebrauch machen.

Hat der Mieter den Schaden selbst beispielsweise durch Unachtsamkeit verursacht, muss er die entstandenen Kosten übernehmen, auch wenn sie die im Vertrag festgelegte Höchstgrenzen überschreiten.

Keine Anpassung bei alten Mietverträgen

Besteht ein Mietverhältnis schon sehr lange, liegen die vereinbarten Beiträge der Kleinreparaturklausel oft unter dem heutigen Niveau. Es ist Ihnen jedoch nicht gestattet, den Vertrag anzupassen und die Beiträge zu erhöhen. Dies gilt höchstens, wenn beide Parteien mit einer Anpassung einverstanden sind. Fehlt dort generell die Angabe über den jährlichen Höchstbetrag, ist die Klausel unwirksam und Sie können keine anfallenden Reparaturkosten von Ihrem Mieter einfordern.

Der Mieter darf nur in Notfällen selbst tätig werden

Im Anschluss an die Reparatur müssen Sie Ihrem Mieter die Rechnung des Handwerkers weiterleiten, damit dieser die Kosten zahlen kann. Da Sie der Vertragspartner des Handwerkers sind, müssen Sie die Rechnung begleichen und diese von Ihrem Mieter entsprechend zurückverlangen. Lediglich bei Notfällen darf der Mieter nach § 536a BGB selbst die Reparatur beauftragen. Aber auch in diesem Fall muss er zunächst versuchen, Sie als Vermieter zu erreichen. Erst wenn dies nicht gelingt, kann er selbst einen Handwerker beauftragen und Ihnen die Kosten in Rechnung stellen.

Achtung: Denken Sie daran, dass auf der Handwerkerrechnung Austausch und Wartung der Teile getrennt angegeben sind. Sie dürfen lediglich die Kosten des Austausches an den Mieter weitergeben, sofern sie die Höchstgrenze nicht überschreiten. Die Wartungskosten sind in den Nebenkosten enthalten, die der Mieter an Sie zahlt. Falls Ihr angestellter Hausmeister die Reparaturarbeiten ausführt, dürfen Sie die Rechnung dafür zwar an den Mieter weiterleiten, der Posten darf jedoch nicht erneut in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden.

Fallen mehrere Reparaturarbeiten gleichzeitig an und werden diese vom selben Betrieb ausgeführt, so sollten Sie in jedem Fall getrennte Rechnungen verlangen. Oft übersteigen zusammengelegte Abrechnungen den Betrag, den Sie von Ihrem Mieter fordern können.

Schönheitsreparaturen nur im Ausnahmefall umlegen

Auch Schönheitsreparaturen wie etwa Renovierungen müssen im Vertrag festgehalten sein. Gesetzlich geregelt ist, dass Sie als Vermieter diese Kosten tragen. Grundsätzlich beziehen sich Schönheitsreparaturen auf Gebrauchsspuren, die durch den Mieter entstanden sind. Neben dem Tapezieren der Wände gehören auch das Lackieren von Heizkörpern und der Türen dazu. Mit einer entsprechenden Klausel kann jedoch im Mietvertrag festgelegt werden, wer eine Renovierung zahlen muss. Allerdings dürfen höchstens Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die durch den tatsächlichen Renovierungsbedarf entstehen. Alles, was darüber hinausgeht, müssen Sie als Vermieter zahlen.

Gut zu wissen

Es gibt keine gesetzlich festgelegte Obergrenze für Reparaturkosten, die als zumutbar für den Mieter gelten. Bisherige Urteile haben jedoch Kosten von rund 100 € pro Reparatur als angemessen angesehen.

Wer zahlt bei Schimmel in der Wohnung?

Schimmelbefall in der Wohnung ist für niemanden angenehm. Ihr Mieter sollte sich daher schnellstmöglich mit Ihnen in Verbindung setzen, wenn er Schimmel entdeckt hat. Wer für die Beseitigung zahlen muss, ist abhängig davon, wie der Schimmel zustande gekommen ist.

Wenn er durch Baumängel bedingt ist, sodass in der Wohnung eine hohe Luftfeuchtigkeit entsteht, sind Sie als Vermieter in der Pflicht, die Kosten zu übernehmen. Bei falscher Lüftung oder der Nicht-Einhaltung der Mindesttemperatur ist der Mieter der Verursacher und muss für die Beseitigung zahlen. Wenn Sie und Ihr Mieter davon überzeugt sind, dass der Fehler beim jeweils anderen liegt, ist es sinnvoll, die Ursache von einer externen Stelle prüfen zu lassen.

Sonderfall Therme

In der Regel muss eine Therme jährlich gewartet werden. Im Mietvertrag können Sie festlegen, dass Ihr Mieter die Wartung veranlasst. Für die Wartung der Therme ist mit Kosten in Höhe von rund 100 € zu rechnen. Sie können zudem von ihm die entsprechenden Belege einfordern, um den Wartungsturnus zu überprüfen. Hält sich der Mieter nicht an die Wartungspflicht, müssen Sie zwar die Reparatur bezahlen, können sich jedoch Teile der Kosten vom Mieter zurückholen.

Sie können auch vertraglich festlegen, dass Sie sich um die Wartung der Therme kümmern. Die entstandenen Kosten können Sie in der Betriebskostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen. Es gilt generell: Die Wartung zahlt der Mieter, die Reparatur der Vermieter.

Aber: Hat der Mieter die Therme nachträglich und auf eigene Kosten einbauen lassen, ist er sowohl für die Wartung als auch für die Reparatur vollumfänglich verantwortlich.

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Welche Kosten Vermieter in jedem Fall übernehmen müssen

Allgemein gilt: Für Kosten, die außerhalb des Wohnraumes Ihres Mieters anfallen, sind Sie zur Zahlung verpflichtet. Dazu zählen beispielsweise Reparaturen im Keller oder nicht-funktionierende Lichtschalter im Hausflur. Auch wenn die Haustür nach einem Einbruch beschädigt ist, müssen Sie die Kosten dafür tragen. Dem Mieter kann dies nicht in Rechnung gestellt werden, da er für den Einbruch und den daraus resultierenden Schaden keine Verantwortung trägt.

Welche Kosten Mieter in jedem Fall übernehmen müssen

Ganz eindeutig und kurz: Ihr Mieter muss in jedem Fall für selbstverursachte Schäden aufkommen.

Lässt er einen Hammer auf die Fliesen fallen und diese splittern, muss er diesen Schaden zahlen. Fliegt ein Fußball durch die Fensterscheibe des Nachbarn, so muss der verantwortliche Mieter für den Austausch der Scheibe aufkommen. In jedem Fall sollte Ihr Mieter einen solchen Schaden bei Ihnen melden, wenn die Gegenstände zum Mietobjekt gehören. Sie können dann entsprechend einen Handwerker beauftragen und die Rechnung an den Mieter weiterleiten. Gehen Teile der Küche kaputt, die der Mieter mitgebracht hat, so muss er diesen Schaden nicht an Sie melden und sich selbst um die Reparatur des defekten Elementes kümmern.

Es gilt also: Für fehlerhafte Gegenstände und Geräte, die dem Mieter gehören, muss er selbst vollständig aufkommen. Bei selbstverursachten Schäden an zur Mietsache gehörenden Elementen muss er Sie informieren und die Rechnung des Handwerkers übernehmen.

Reparaturkosten von der Steuer absetzen

In der Regel können Handwerker- und Renovierungskosten in voller Höhe in der Anlage V als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Dabei gibt es die Möglichkeit, diese als Erhaltungsaufwendungen zu behandeln. Als Grenze gilt hierbei 4000 € für angefallene Arbeiten. Die Kosten können zudem nur in dem Steuerjahr abgeschrieben werden, in dem die Reparatur auch bezahlt wurde.

Eine weitere Möglichkeit ist die gleichmäßige Verteilung von Handwerkerkosten auf bis zu fünf Jahre, wenn die Grenze von 4000 € überschritten wird.

Fazit

Obwohl eine gesetzliche Regelung herrscht, welche Reparaturen der Vermieter und welche der Mieter übernimmt, kann es zwischen den Parteien zu Unstimmigkeiten kommen. Wichtig ist, dass schon im Mietvertrag insbesondere die Kleinreparaturklausel vollständig ausgewiesen und die Obergrenzen für die Kostenübernahme nicht zu hoch angesetzt ist.

Nur so können Sie als Vermieter überhaupt Kosten vom Mieter zurückverlangen. Sie übernehmen dabei im Voraus die Kosten und können diese dann dem Mieter entsprechend in Rechnung stellen, solange sie die Höchstgrenze nicht überschreiten.

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