Letztes Update: 12. Mai 2022
Schimmelbefall in der Wohnung: So müssen private Vermieter handeln
Entdeckt Ihr Mieter Schimmel an den Wänden oder Decken in seiner Wohnung, haben beide Parteien meist länger mit dem Problem zu kämpfen, da häufig nicht eindeutig ist, in wessen Verantwortung die Beseitigung liegt. Entscheidend ist, welche Ursachen der Schimmelbefall hat. Was Sie als Vermieter tun müssen, wenn Ihr Mieter Schimmel bemerkt, wann eine Mietminderung berechtigt ist und wie sich die Kostenübernahme für die Schadensbeseitigung regelt, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.
Schimmelentstehung in der Wohnung
Schimmel in Mietwohnungen ist ein Problem, das sowohl die meisten Mieter als auch Vermieter kennen. Häufig führt es zu Konflikten und der Frage, wer für die Beseitigung und Kosten verantwortlich ist.
Feuchtigkeit als Ursache
Grundsätzlich entsteht Schimmel durch Feuchtigkeit. Diese kann entweder in der Luft liegen oder sich beispielswiese durch einen Wasserschaden direkt in Wänden absetzen. Auch von außen kann Feuchtigkeit in das Mauerwerk eindringen und in den Wänden Schimmel verursachen. In Badezimmern und Küchen findet man aufgrund der Kondensation und Luftfeuchtigkeit besonders häufig Schimmelbefall.
Falsches Verhalten des Mieters
Wird in der Wohnung nicht korrekt und ausreichend gelüftet und geheizt oder stehen die Möbel zu nahe an der Wand, kann Schimmel entstehen, da Feuchtigkeit nicht trocknen kann.
Viele Vermieter schieben diese Gründe vor, um sich aus der Verantwortung zu ziehen und die Schuld dem Mieter zuzuweisen. Dabei kann auch die bauliche Substanz Schimmel in der Wohnung oder im Haus verursachen, wenn Wasser ins Mauerwerk gelangt. Auch so genannte Wärmebrücken oder undichte Dächer können Feuchtigkeit entstehen lassen und zu Schimmel führen. Es liegt also nicht immer von vornherein am Fehlverhalten Ihres Mieters.
Feuchtigkeit im Neubau
Vermieten Sie in einem Neubau, empfiehlt es sich, Ihren Mieter ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass aufgrund der Feuchtigkeit in einem Neubau besonders oft gelüftet werden muss. Bauliche Maßnahmen wie Putzarbeiten müssen über eine längere Zeit vollständig durchtrocknen.
Gesundheitliche Belastung durch Schimmel
Schimmel in der Wohnung, insbesondere im Schlafzimmer, wo nachts viele Stunden am Stück verbracht werden, ist auch wegen seiner gesundheitlichen Belastung nicht zu unterschätzen.
Befindet sich Schimmel in der Wohnung an Wänden oder Decken, gelangen die Sporen auch in die Luft und werden eingeatmet. Dies kann die Atemwege reizen oder Allergien auslösen. Besonders für Asthmatiker oder Allergiker entstehen stärkere Beschwerden.
Schimmel ist ein inakzeptables Hygieneproblem
Auch, wenn die genaue Schimmelbelastung nur schwer gemessen werden kann und die gesundheitliche Belastung nicht in jedem Fall akut ist, stellt Schimmel ein Hygieneproblem und einen Mangel der Mietsache dar, den es zu beseitigen gilt.
Schimmelbildung vorbeugen
Die Grundvoraussetzung, damit Feuchtigkeit gar nicht erst von außen in die Wohnung gelangt, sind abgedichtete Gebäudewände, ausreichende Dämmung und die richtigen Baumaterialien. Die Entstehung von Nässe und Feuchtigkeit wird so verhindert.
Ihren Mieter sollten Sie über das richtige Lüftungs- und Heizverhalten informieren und auch auf notwendige Anpassungen bei veränderten Bedingungen wie zum Beispiel den Besitz vieler Pflanzen hinweisen. Am effektivsten ist ein gründliches Stoßlüften mit Durchzug.
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Schimmel als Grund zur Mietminderung?
Viele Mieter drohen unmittelbar mit einer Kürzung der Miete, sobald Schimmel entdeckt wird. Dies ist jedoch nicht ohne Weiteres durchzusetzen, da zunächst die Ursache der Schimmelentstehung festgestellt werden muss. Hat der Mieter selbst durch falsches Nutzverhalten wie mangelndes Lüften die Schimmelbildung verursacht, kann er nicht die Miete mindern.
Mieter muss bauliche Mängel nicht mit Lüftungsverhalten ausgleichen
Lüftet und heizt der Mieter angemessen und der Schimmel entsteht durch bauliche Mängel, ist er nicht in der Verantwortung, diese durch übermäßiges Lüften und Heizen auszugleichen. In diesem Fall trifft den Mieter keine Schuld und eine Mietminderung ist möglich. Auch in Badezimmern, die nicht mit einem Fenster oder einer Lüftungsanlage ausgestattet sind, kann ihm kein Vorwurf gemacht werden.
Zum Abstand der Möbel, der zu den Wänden gewahrt werden muss, gibt es ohne eine gesonderte vertragliche Vereinbarung keine konkreten Vorgaben. Dass sich zwischen Möbeln und den Wänden kein Tauwasser bilden kann, muss durch die bauliche Beschaffenheit der Wände im Vorhinein verhindert werden und liegt nicht im Verantwortungsbereich des Mieters. Die Sockelleisten erzeugen in der Regel einen ausreichenden Abstand, sodass der Mieter im Fall von Schimmelentwicklung keine Schuldzuweisung befürchten muss.
Mietmangel muss gemeldet werden
Grundsätzlich stellt Schimmelbefall einen Mangel der Mietsache dar. Entdeckt Ihr Mieter den Mangel, muss er Sie schnellstmöglich informieren und in der Regel eine Frist setzen, in der Sie den Mangel beseitigen müssen.
Die Höhe der Mietminderung
Wie weit die Miete gekürzt werden kann, hängt davon ab, wie sehr Ihr Mieter von der Schimmelbildung in der Nutzung seines Mietobjektes beeinträchtigt wird. Hier spielen die Art und Anzahl der betroffenen Räume und die Ausprägung des Schimmels die entscheidende Rolle. Auch die Gesundheitsgefährdung muss mitbedacht werden.
Ein Sachverständiger und ein Rechtsanwalt können helfen, den Schaden einzuschätzen und eine angemessene Mietminderung daraus abzuleiten.
Grund zur Kündigung
Eine fristlose Kündigung durch den Mieter aufgrund von Schimmel ist nur nach einigen erfolglosen Schritten zuvor möglich, die nicht zu der gewünschten Beseitigung einer erheblichen Schimmelbelastung geführt haben.
Abmahnung als Verwarnung
Der erste Schritt Ihres Mieters sollte sein, Ihnen den Schimmelbefall zu melden, bevor er eine Kündigung einreicht. Denn nachdem er Sie über den Schimmel informiert hat, haben Sie die Möglichkeit, ihn innerhalb der auferlegten Frist zu beseitigen. Erst, wenn Sie auf seine Mitteilung nicht reagieren und gegen den Schimmel nichts unternehmen, kann der Mieter Ihnen eine Abmahnung erteilen, auf die Sie reagieren müssen.
Kündigung bei toxischer Schimmelbelastung
Eine fristlose Kündigung des Mieters nach erfolgloser Abmahnung ist nur möglich, wenn die Beeinträchtigung und gesundheitliche Gefährdung durch die toxische Schimmelbelastung so stark ist, dass es ihm nicht zumutbar ist, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung zu warten. In diesem Fall wird ein toxikologisches Gutachten benötigt.
Kosten für die Beseitigung
Wer die Kosten für die Beseitigung des Schimmels zu tragen hat, hängt davon ab, was zu dessen Entstehung geführt hat. Ist der Mieter durch falsches Lüft- und Heizverhalten oder Wasserschäden verantwortlich, muss er für den Schaden aufkommen.
Hat sich der Schimmel aufgrund Feuchtigkeit im Mauerwerk als Folge von Baumängeln entwickelt, liegt die Kostenübernahme für die Schimmelbeseitigung bei Ihnen. Ist dies der Fall, können Sie sich informieren, ob Ihre Gebäudeversicherung dafür aufkommt.
Fazit
Als privater Vermieter sollten Ihnen die Faktoren, die Schimmelbildung verursachen, bekannt sein, um sie schon im Vorhinein ausschließen zu können und das Problem gar nicht erst entstehen zu lassen. Auch den Mieter sollten Sie darüber informieren.
Entdeckt ihr Mieter Schimmel in der Wohnung, ist zunächst zu klären, wessen Verschulden die Entstehung ist. Daraus ergibt sich auch die Frage der Kostenübernahme für die Bereinigung. Eine Mietminderung ist nur möglich, wenn die Schimmelentstehung nicht auf ein falsches Nutzungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist, sondern Sie als Vermieter wegen bauseits bedingten Mängeln dafür verantwortlich sind.
Meldet Ihr Mieter Ihnen Schimmel in der Wohnung, sollten Sie das Problem ernst nehmen und unmittelbar darauf reagieren, um Konflikte und Folgeschäden zu vermeiden und ein harmonisches Mietverhältnis zu wahren.
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