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Vermietung an Studenten: Das sollten private Vermieter beachten

In Universitätsstädten und der nahen Umgebung sind Studentenwohnungen ein begehrtes Gut. Ziehen Sie die Vermietung an Studenten in Betracht, finden Sie in der Regel schnell einen Mieter. Wie Sie Ihre Zielgruppe am besten erreichen, was bei der Nebenkostenvereinbarung beachtet werden muss und warum Sie besonderes Augenmerk auf den Mietvertrag legen sollten, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Was wird vermietet?

Entsprechend der Größe und der Aufteilung der Wohnung können Sie entscheiden, ob nur die Vermietung an eine Einzelperson oder an eine Wohngemeinschaft infrage kommt.

WG

Für eine WG kommen mehrere Studenten zusammen, die die Wohnung gemeinschaftlich nutzen, bei der jedoch jeder ein eigenes Zimmer hat. Es findet daher die Vermietung eines Zimmers mit zusätzlichen Nutzungsrechten für beispielsweise Küche und Badezimmer statt.

Wie groß die WG ausfällt, hängt von der Zimmeranzahl Ihrer Immobilie ab. Zudem sollte darauf geachtet werden, dass die Zimmer eine ähnliche Größe haben und die Wohnung mit den wichtigsten Elementen ausgestattet ist. Die wenigsten neu gefundenen Wohngemeinschaften sind bereit, gemeinsam eine neue Küche zu kaufen.

Einzelvermietung

Nicht alle Studenten sind auf der Suche nach einer Wohngemeinschaft. Viele wünschen sich die Ruhe einer eigenen kleinen Wohnung. Häufig besteht dabei die Bereitschaft, für diesen Komfort mehr zu zahlen. Generell können Sie in der Regel höhere Quadratmeterpreise nehmen, wenn es sich um die Vermietung einer 1-Zimmer-Wohnung handelt. Allerdings müssen Sie sich je nach Lage für die Preisgestaltung an einer eventuell geltenden Mietpreisbremse orientieren.

Möbliert vermieten

Eine Möglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen, bietet die Vermietung möblierter Wohnungen. Während sich für die Grundmiete zwar an der ortsüblichen Vergleichsmiete, also dem Mietspiegel, orientiert werden muss, kann die Gesamtmiete durch den Möbelzuschlag auch darüber liegen.

Allerdings gibt es vom Gesetzgeber keine Vorgabe darüber, wann eine Wohnung als möbliert gilt. Grundsätzlich sollten jedoch wesentliche Einrichtungsgegenstände vorhanden sein, ein einzelner Tisch oder ein Kleiderschrank reichen nicht aus. Der Nutzwert sollte sich also durch die Möblierung erhöht haben.

Untervermietung

Insbesondere Studenten, die fremdsprachliche Studiengänge gewählt haben, müssen im Laufe des Studiums ein Auslandsemester absolvieren. Aber auch Langzeitpraktika in anderen Städten sind gang und gäbe. Um nicht mit einer doppelten Mietzahlung belastet zu werden, bietet die Untervermietung eine willkommene Möglichkeit.

Solange keine berechtigten Gründe Ihrerseits vorliegen, warum eine Untervermietung an einen bestimmten Mieter nicht infrage kommt, dürfen Sie dem Hauptmieter dies nicht untersagen. Dieser haftet auch während seiner Abwesenheit für die Wohnung und kann bei ausbleibender Mietzahlung belangt werden. Für Sie entsteht daher kein gesondertes Risiko.

Es sollte jedoch eine entsprechende Klausel über die generelle Gestattung der Untervermietung in den Mietvertrag aufgenommen werden. So vermeiden Sie spätere Konflikte mit dem Mieter.

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Erreichen der Zielgruppe

Wenn Studenten Wohnungen suchen, ist in der Regel das Internet die erste Anlaufstelle. Häufig kennen sie sich in der Universitätsstadt nicht aus oder waren vor der Einschreibung noch nie in der neuen Heimat.

Online-Portale

Daher ist es sinnvoll, die Anzeige online zu schalten, um so möglichst vielen Interessenten die Möglichkeit zu geben, eine Unterkunft zu finden. Über verschiedene Online-Portale können Wohnungsanzeigen meist kostenlos geschaltet werden.

Darin können Sie sich gezielt an Ihre Zielgruppe wenden und die Vorzüge von Wohnung und Lage hervorheben. Zudem erfolgt die Kommunikation schnell und unkompliziert. Sobald die Wohnung vermietet ist, können Sie die Anzeige abschalten und bei Bedarf die geschriebenen Texte für einen späteren Zeitpunkt speichern.

Aushänge an der Uni

Da Studenten auch während ihrer Zeit an der Uni neue Unterkünfte suchen, kann ein Aushang an den Schwarzen Brettern der Universität ebenfalls zum Erfolg führen. Zudem kann eine Kombination aus Online-Anzeige und Aushang als Methode genutzt werden. Auf dem Aushang können Sie dann mittels URL auf die weiterführenden Informationen der Online-Variante verweisen.

Welche Auskünfte dürfen verlangt werden?

Dass Sie als Vermieter wissen möchten, wer in Ihre Wohnung einzieht, ist nachvollziehbar. Neben der Vorlage einer Kopie des Personalausweises ist eine Mieterselbstauskunft gern gewähltes Mittel zur Informationsbeschaffung. Doch längst nicht alle Fragen sind erlaubt. Die Selbstauskunft ist heute oft Standard, wenn es um die Neuvermietung einer Immobilie oder Wohnung geht. Erlaubt sind dabei jedoch nur Fragen, welche das direkte Mietverhältnis betreffen.

Bei der Vermietung an Studenten ist vor allem die Frage zur Bonität von Bedeutung. Erhält der Mieter beispielsweise BAföG und Unterstützung durch die Eltern, ist die Finanzierung der Wohnung in der Regel gesichert. Kommt dann über die Kaution noch eine Bürgschaft durch die Eltern hinzu, sind Sie auf der sicheren Seite.

Kaution vereinbaren

Die Kaution bietet Ihnen als Vermieter Sicherheit, dass eventuelle Schäden nach Beendigung des Mietverhältnisses finanziell gedeckt sind. Eine gesetzliche Verpflichtung dazu, vom Mieter eine Kaution zu verlangen, besteht jedoch nicht.

Für die Zahlung stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung. Neben der Barzahlung sind eine Bürgschaft oder das Anlegen eines Kautionskontos häufige Varianten. Auch die Teilung der Kaution in Barzahlung und Bürgschaft wird gerne vereinbart, da die Barkaution oftmals eine große Lücke in die für einen Umzug gesparte Summe reißt.

Welche Art der Kaution verlangt wird, ist Ihre Entscheidung. Sie müssen Vorschlägen des neuen Mieters nicht zustimmen, sondern können die bevorzugte Variante selbst festlegen.

Beim Verlangen einer Barkaution müssen Sie dem Mieter jedoch die Möglichkeit geben, diese in drei Raten zu zahlen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.

Höhe der Kaution

Egal für welche Variante Sie sich bei der Kaution entscheiden, es gilt gemäß § 551 Absatz 1 BGB die Höchstgrenze von drei Monatskaltmieten. Bis dahin darf die Höhe der Kaution frei vereinbart werden. Die Festlegung muss dabei im Mietvertrag erfolgen. Geschieht dies nicht, ist Ihr Mieter nicht zur Zahlung verpflichtet und er kann eine gezahlte Kaution zurückverlangen, falls lediglich eine mündliche Vereinbarung erfolgt ist.

Insbesondere bei Studenten bieten die Eltern oftmals eine Bürgschaft zusätzlich zur Barkaution an, um Ihnen weitere Sicherheiten zu geben. Dazu besteht jedoch keine Verpflichtung.

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Mietvertrag aufsetzen

Der Mietvertrag stellt die Basis eines jeden Mietverhältnisses dar. Sämtliche Vereinbarungen sollten hier vermerkt werden, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.

Die Vermietung an Studenten bringt den Vorteil mit sich, dass die Mieter in der Regel keine auf Langfristigkeit ausgelegte Unterkunft suchen und Sie nach dem Mieterwechsel bei Bedarf die Miethöhe anpassen können.

Mehrere Personen

Hat Ihr Eigentum eine entsprechende Größe, bietet sich die Vermietung als WG an. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte für jede Person ein Mietvertrag aufgesetzt werden. Dadurch sind alle in der Wohnung lebende Personen an die Zahlungspflicht gebunden und bei Zahlungsunfähigkeit eines Mieters erhalten Sie weiterhin die Miete der anderen Studenten. Allerdings müssen Sie in diesem Fall auch für jeden Mieter eine eigene Nebenkostenabrechnung erstellen, sofern keine Pauschalzahlung vereinbart wurde.

Eine Alternative besteht darin, in einem Vertrag die Informationen aller Mieter zu bündeln. In diesem Modell haften alle Bewohner gleichermaßen und sind gesamtverantwortlich für die Mietzahlung. Eine einzige Nebenkostenabrechnung ist zudem ausreichend. Gleichzeitig besteht jedoch wenig Flexibilität, was den Mieterwechsel angeht, da alle Vertragspartner zustimmen müssen.

Auch kann einer der Studenten als Hauptmieter vertraglich bestimmt werden, der dann die weiteren Zimmer mit Genehmigung untervermietet. Er allein ist dann auch für die pünktliche Zahlung der Miete verantwortlich. Kann er nicht zahlen, haben Sie keine Möglichkeit, sich das Geld von den Untermietern zu holen. Alle Modelle gehen mit Vor- und Nachteilen einher. Welches für Sie infrage kommt, können Sie selbst entscheiden.

Mieterwechsel

Da bei einer Wohngemeinschaft häufig Studenten aus verschiedenen Semestern zusammentreffen, sollte bereits im Vertrag vereinbart werden, dass die Möglichkeit des Mieterwechsels besteht. Ein Mieter kann dann auch vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden, wenn es einen qualifizierten Nachmieter gibt, durch den Auszug des alten und Einzug des neuen Mieters zum gleichen Zeitpunkt stattfinden.

Dadurch ist gewährleistet, dass die Anzahl der Personen gleich bleibt, wodurch für Sie die Sicherheit der Mietzahlungsfortführung besteht. Zudem bedarf es nicht bei jedem anstehenden Mieterwechsel Ihrer Genehmigung, sondern er muss Ihnen lediglich mitgeteilt werden.

Einzelpersonen

Für Einzelpersonen ist die Sache mit dem Mietvertrag einfacher. Sie setzen einen Mietvertrag mit allen erforderlichen Informationen sowie Klauseln auf und Ihr Mieter unterschreibt diesen. Er ist damit Hauptverantwortlicher für die Wohnung. Auch für die Vermietung an Studenten gelten die Bedingungen des deutschen Mietrechts (§§ 535 bis 580a BGB).

Da im Laufe des Studiums die Notwendigkeit einer Untervermietung auftreten kann, sollten Sie einen entsprechenden Absatz in den Vertrag aufnehmen.

Befristeter Vertrag

Bei Studenten ist die Zeit, die sie an einem Ort bleiben, oft von Beginn an zeitlich begrenzt. Drei Jahre für den Bachelor, zwei für den Master sind die Regelstudienzeiten. An ihnen kann sich für das Aufsetzen eines befristeten Vertrages orientiert werden.

Allerdings sind sogenannte Zeitmietverträge nur unter bestimmten Bedingungen möglich (§ 575 BGB). Diese liegen vor, wenn Sie beispielsweise beabsichtigen, die Wohnung nach Ablauf der Zeit für den Eigenbedarf zu nutzen oder eine umfangreiche Sanierung durchführen wollen, die das Fortbestehen des Mietverhältnisses nicht möglich macht.

Gründe für Vertragsverlängerung

Welche der Gründe zutreffen, muss bei Vertragsabschluss klar kommuniziert werden. Zudem kann der Mieter ab vier Monaten vor Ende der Vertragslaufzeit verlangen, dass Sie ihm mitteilen, ob der Grund für die Befristung noch Gültigkeit besitzt. Die Mitteilung darüber muss innerhalb eines Monates erfolgen, da sich sonst der Vertrag entsprechend verlängert.

Bei späterem Einsetzen oder Entfall des Befristungsgrundes hat der Mieter ein Recht auf Verlängerung bis zu dem Zeitpunkt beziehungsweise auf unbegrenzte Zeit.

Befristete Mietverträge bedürfen keiner ordentlichen Kündigung. Es besteht jedoch die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung unter der Voraussetzung, dass die entsprechenden Gründe vorliegen.

Unbefristeter Vertrag

Eine weitere Möglichkeit bildet der unbefristet abgeschlossene Mietvertrag. Ihr Mieter kann diesen mit einer Frist von drei Monaten jederzeit kündigen. Für Sie verlängert sich die Frist je nach Dauer des Mietverhältnisses jedoch erstmals nach fünf Jahren von drei auf sechs Monate. Nach acht Jahren und mehr liegt die Frist schließlich bei neun Monaten.

Neben der ordentlichen Kündigung gibt es auch bei unbefristeten Verträgen die Option der fristlosen Kündigung, wenn die Voraussetzungen dafür erfüllt sind.

Vereinbarung über die Nebenkosten

Die Vereinbarung über die Nebenkosten ist ein wichtiger Bestandteil des Mietvertrages. Fehlt dieser, können Sie keine Nebenkosten von Ihrem Mieter verlangen.

§ 556 BGB gibt Vermietern das Recht, einen Teil der anfallenden Betriebskosten als Nebenkosten auf den Mieter umzulegen. Welche Kosten das sind, ist in § 2 der Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, festgelegt.

Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung ist im Mietvertrag in der Regel ausreichend. Lediglich Position 17, die sonstigen Betriebskosten, müssen konkret benannt werden, damit ihre Umlage rechtsgültig wird.

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Vorauszahlung

Vereinbaren Sie mit dem Mieter eine Vorauszahlung, so muss dieser monatlich einen festgelegten Betrag zusammen mit der Miete an Sie überweisen. Eine Anpassung kann im Zuge jeder jährlichen Nebenkostenabrechnung erfolgen.

Nebenkostenabrechnung

Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung ist bei Vereinbarung einer Vorauszahlung Pflicht. Dabei werden am Ende eines jeden Abrechnungszeitraumes die tatsächlichen Kosten den vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen gegenübergestellt und ein entsprechender Saldo ermittelt. Daraus ergibt sich, ob Ihr Mieter eine Nachzahlung leisten muss oder ob Sie ihm einen Überschuss auszahlen müssen.

Der Abrechnungszeitraum darf dabei 12 Monate nicht überschreiten. Zudem haben Sie ein Jahr nach Ende von diesem Zeit, um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Endet der Zeitraum also am 31.12. eines Jahres, muss die Abrechnung bis zum 31.12. des Folgejahres dem Mieter vorliegen.

Haben Sie Ihre Wohnung an eine WG vermietet, bei der jeder Mieter einen eigenen Vertrag hat, so muss für jeden eine eigene Nebenkostenabrechnung erstellt werden.

Pauschale

Bei der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale entfällt die Verpflichtung zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung. Auch hier wird eine monatliche Zahlung mit dem Mieter vereinbart, mit ihr sind jedoch die anfallenden Nebenkosten abgegolten.

Verbrauchsabhängige Abrechnung

Warmwasser- und Heizkosten müssen gemäß § 6 der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden, sofern die geltenden Bedingungen erfüllt sind. Auch bei einer Pauschalzahlung muss dann eine Heizkostenabrechnung erstellt werden.

Steuerliche Absetzbarkeit

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bei der jährlichen Steuererklärung anzugeben. Die entsprechenden Informationen werden mit der Anlage V an das Finanzamt übermittelt. Die Einnahmen beziehen sich dabei sowohl auf die Miete als auch auf die Nebenkostenvorauszahlung. Zudem können die Ausgaben für die Nebenkosten zum Teil als Werbungskosten geltend gemacht werden. Auch die Kosten für die Mietersuche fallen unter den Aspekt der Werbungskosten. Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung können Sie zudem die Kosten für die Möbel abschreiben und auch anfallende Reparaturkosten fallen unter den Aspekt der steuerlichen Absetzbarkeit. Bis zu 800 € an Möbelkosten können sofort als Werbungskosten abgesetzt werden, bei höheren Kosten erfolgt die Abschreibung über mehrere Jahre.

Fazit

Günstiger Wohnraum und gute Erreichbarkeit der Uni sind oft die wichtigsten Kriterien, damit eine Vermietung an Studenten glückt. Bei größeren Wohnungen können zudem durch Wohngemeinschaften oft höhere Mieteinnahmen erzielt werden als bei der Vermietung an eine Familie. Durch wechselnde Mieter kann vor allem bei Einzelapartments regelmäßig eine Anpassung der Miethöhe vorgenommen werden. Insbesondere bei der WG-Vermietung sollte besonderes Augenmerk auf den Mietvertrag gelegt werden, damit die Verantwortlichkeiten für die Mietzahlungen feststehen. Für welches Vertragsmodell Sie sich letztlich entscheiden, kann von Ihrer Präferenz, aber auch von der Größe und Zusammensetzung der WG abhängen. In den meisten Fällen sind Studenten dankbare Mieter, die sich über eine günstige Wohnung in guter Lage freuen. Durch BAföG, Wohngeld und Unterhalt steht einer pünktlichen Mietzahlung in der Regel nichts im Wege. Zudem treten oftmals die Eltern zusätzlich zur Kaution als Bürgen ein, was zu einer weiteren Risikominimierung beiträgt.

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