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Warm- und Kaltmiete: Diese Unterschiede sollten private Vermieter kennen

Als Vermieter haben Sie es nicht leicht, die passende Miethöhe für Ihre Immobilie festzulegen. Gegenüber der Deckung Ihrer Kosten und dem Wunsch nach einer guten Rendite stehen Mietspiegel und Mietpreisbremse. Worauf es bei der Festlegung der Warm- und Kaltmiete ankommt, worin die Unterschiede bestehen und welche Aspekte in den Mietvertrag aufgenommen werden sollten, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Definition der Kaltmiete

Unter den Begriff der Kaltmiete fallen die reinen Mietkosten ohne weitere Nebenkosten. Mit der Kaltmiete zahlt der Mieter für die reine Nutzung Ihrer Wohneinheit. Teilweise wird die Kaltmiete auch als Nettomiete bezeichnet.

Berechnung der Kaltmiete

Für die Berechnung der Kaltmiete müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden. Dazu gehören der örtliche Mietspiegel sowie die Größe der Wohnung und je nach örtlicher Lage der Immobilie die eventuell geltende Mietpreisbremse.

Die Berechnung erfolgt anhand der Größe des zu vermietenden Objektes und dem sich aus dem Mietspiegel ergebenden Quadratmeterpreis.

Beispiel

Quadratmeter der Wohnung/des Hauses x Quadratmeterpreis aus Mietspiegel = Kaltmiete

95 qm x 6,35 € = 603,25 €

Basis ist ortsübliche Vergleichsmiete

Um die passende Kaltmiete zu ermitteln, sollten Sie sich an den Preisen orientieren, welche pro Quadratmeter für vergleichbare Immobilien in unmittelbarer Umgebung verlangt werden. Dies kann mithilfe des Mietspiegels erfolgen, der meist bei der Gemeindeverwaltung eingesehen werden kann (§ 558c BGB). Aus ihm geht die ortsübliche Vergleichsmiete hervor.

Deren Ermittlung erfolgt auf Grundlage der durchschnittlichen Mieten, welche in den vergangenen sechs Jahren für entsprechende Mietobjekte verlangt wurden. Auch wenn sie in der Regel keine juristische Verbindlichkeit darstellt, ist sie für Vermieter eine nicht zu vernachlässigende Basis, wenn es um die Berechnung der Kaltmiete geht.

Qualifizierter Mietspiegel

Damit der Datensatz einen aktuellen Überblick gibt, sollte er alle zwei Jahre von Gemeinde oder Stadt angepasst werden. Allerdings besteht für die Erstellung des Mietspiegels keine juristische Verpflichtung.

Einen qualifizierten Mietspiegel gibt es nur dann, wenn der von der Stadt oder Gemeinde erstellte Spiegel zusätzlich Anerkennung durch Interessenvertreter der Mieter und Vermieter erfährt. In diesem Fall kann er als eine bindende Grundlage bei Mieterhöhungen dienen.

Fehlt der Spiegel, können Sie sich an drei Immobilien bzw. Wohnungen orientieren, die ähnliche Voraussetzungen wie Ihre aufweisen.

Achtung bei geltender Mietpreisbremse

Gilt am Standort der Immobilie die 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse, so darf bei einer Neuvermietung der Mietpreis höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dadurch soll in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt gewährleistet werden, dass bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht.

Allerdings gilt die Bremse lediglich für neu vermietete Bestandsimmobilien. Die Erstvermietung eines Neubaus ist von der Mietpreisbremse nicht betroffen. Ob eine Deckelung besteht, kann sowohl im Internet als auch bei der Gemeindeverwaltung in Erfahrung gebracht werden.

Kaltmiete als Rentabilitätsfaktor

Die Vermietung von Immobilien geht in der Regel mit dem Wunsch einer möglichst großen Rentabilität einher. Wie hoch die maximal erzielbare Kaltmiete ist, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen die Lage, der Zustand sowie die Ausstattung der Immobilie beziehungsweise der Wohnung.

In Bezug auf die Lage ist besonders entscheidend, ob das Objekt in einem beliebten oder weniger beliebten Ortsteil liegt. Je beliebter die Lage, desto höher kann die Kaltmiete angesetzt werden, sofern keine Deckelung durch eine Mietpreisbremse besteht.

Der Zustand der Immobilie spielt insofern eine Rolle, als dass für eine frisch renovierte oder sanierte Wohnung auch eine höhere Miete verlangt werden kann. Gleichermaßen rechtfertigt die Ausstattung mit hochwertigen Elementen eine höher angesetzte Kaltmiete.

Mieterhöhung

Die Zulässigkeit zu einer Mieterhöhung ist in den § 557 bis 561 BGB geregelt. Grundsätzlich handelt es sich bei einer Mieterhöhung um die Anpassung der Kaltmiete. Neben bereits vertraglich festgelegten Erhöhungen bei Staffel- oder Indexmietverträgen können auch berechtigte Gründe im Laufe des Mietverhältnisses entstehen.

Wichtig ist hierbei neben der ortsüblichen Vergleichsmiete vor allem die in § 558 Absatz 3 BGB festgelegte Kappungsgrenze. Generell gilt, dass alle 15 Monate eine Mieterhöhung zulässig ist. Allerdings darf die Miete gemäß der Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % steigen.

In Ballungsgebieten liegt die Grenze bei 15 %, wobei diese nur eine Gültigkeit von fünf Jahren besitzt. Die entsprechende Information kann bei der Stadtverwaltung eingeholt werden.

Liegt die Kaltmiete auch nach Erreichen der Kappungsgrenze unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf dennoch keine weitere Erhöhung stattfinden.

Die Mietpreisbremse kommt bei laufenden Mietverhältnissen nicht zum Einsatz, da sie lediglich bei Neuvermietungen gilt. 

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Definition der Warmmiete

Mit der Warmmiete werden sämtliche Kosten bezeichnet, die Ihr Mieter an Sie entrichtet. Dazu gehören sowohl die Kaltmiete als auch die Nebenkosten. In manchen Fällen wird die Warmmiete auch Bruttomiete genannt.

Nebenkosten und Betriebskosten

Die Nebenkosten machen einen erheblichen Teil der monatlich anfallenden Mietkosten aus. Meist werden die Begriffe Neben- und Betriebskosten zudem synonym verwendet. Es gibt jedoch einen wichtigen Unterschied: Während die Nebenkosten alle anfallenden Kosten für die Immobilie umfassen, ist in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genau geregelt, welche anfallenden Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Diese beinhalten lediglich laufende Kosten.

Einmalige Kosten wie Aufwendungen für Verwaltung, Instandhaltung- und Instandsetzung sind nicht umlagefähig.

Umlagefähige Kosten

In der Betriebskostenverordnung sind 16 Positionen verankert, welche festlegen, welche anfallenden Kosten Sie auf Ihre Mieter umlegen dürfen. Punkt 17 beinhaltet sonstige Betriebskosten, welche individuell mit dem Mieter vereinbart werden können. Dazu gehören beispielsweise die Reinigung von Dachrinnen sowie die Wartung von Rauchmeldern.

Die 16 festgelegten Positionen umfassen unter anderem:

Vereinbarungen im Mietvertrag

Egal ob alle oder nur ein Teil der Betriebskosten umgelegt werden sollen, in jedem Fall muss eine Vereinbarung im Mietvertrag erfolgen. Es genügt, wenn Sie darin auf § 2 der BetrKV verweisen. Es steht Ihnen jedoch auch frei, die einzelnen Kostenpositionen aufgeschlüsselt in den Vertrag aufzunehmen. So haben Sie und Ihr Mieter genau im Blick, welche Kosten umgelegt werden.

Sollen Kosten, die unter Punkt 17, also die sonstigen Betriebskosten, fallen, umgelegt werden, so müssen diese genau im Mietvertrag verankert sein. Auch hier darf es sich nur um laufend anfallende Belastungen handeln. Erfolgt eine Umlage der Rauchmelderwartung, so muss diese einmal jährlich vorgenommen werden.

Inklusivmiete als Variante

Insbesondere bei kurzzeitigen Vermietungen kommt eine sogenannte Inklusivmiete infrage. Darin sind alle anfallenden Mietkosten, also die reine Miete sowie die Nebenkosten, bereits enthalten.

Für Vermietungen, die auf Langfristigkeit ausgelegt sind, bietet sich diese Form der Miete jedoch selten an, da Erhöhungen deutlich schwerer durchzusetzen sind und beispielsweise Heizkosten in der Regel zu einem bestimmten Anteil verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. 

Nebenkostenabrechnung

Wurde vertraglich eine Vorauszahlung der Nebenkosten vereinbart, so stehen Sie in der Pflicht, einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter zu erstellen.

In der Regel liegt der Zeitraum der Abrechnung bei einem vollen Jahr, sofern keine Sonderfälle wie Leerstand oder ein unterjähriger Mieterwechsel stattgefunden haben. Gängig ist der Beginn der Abrechnung am 01.01. eines Jahres. Der Abrechnungszeitraum darf ein Jahr nicht überschreiten, sodass bei einem Beginn am 01.01. der Zeitraum am 31.12. des Jahres endet.

Auch müssen Sie Ihrem Mieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb des Folgejahres schriftlich zur Verfügung stellen. Eine nach Ende der Frist beim Mieter eingetroffene Abrechnung hat vor allem für Sie Konsequenzen, da eventuelle Nachforderungen nicht mehr geltend gemacht werden können. Guthaben des Mieters bleiben davon unberührt und müssen weiterhin innerhalb einer Frist von 30 Tagen ausgezahlt werden.

Beispiel

Abrechnungszeitraum: 01.01. – 31.12.

Zustellungsfrist: 31.12. des Folgejahres

Weitere anfallende Kosten

Zusätzlich zu der Warmmiete können für Ihren Mieter noch weitere Kosten anfallen. Diese beziehen sich dann beispielsweise auf Strom-, TV- oder Internetkosten, da diese in der Regel nicht zu den eigentlichen Mietkosten gehören. Der Mieter schließt die Verträge selbst mit den entsprechenden Anbietern ab und hat dabei den Vorteil, aus verschiedenen Angeboten wählen zu können.

Übernahme durch den Vermieter

Stellen Sie als Vermieter diese zusätzlichen Elemente bereit, muss eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag erfolgen und die dabei entstehenden Kosten sind mit der Warmmiete abgegolten.

Fazit

Den wichtigsten Unterschied zwischen der Warm- und Kaltmiete stellen die Nebenkosten dar. Die Kaltmiete beinhaltet lediglich die reine Überlassung des Wohnraums, die Warmmiete enthält zusätzlich die anfallenden Nebenkosten, die ein Objekt erst bewohnbar machen.

Berechnet wird die Kaltmiete anhand der Wohnungs- bzw. Immobiliengröße und der ortsüblichen Vergleichsmiete, wobei diese keine rechtlich bindende Größe darstellt. Solange keine Mietpreisbremse herrscht und weitere Regelungen wie die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung berücksichtigt werden, sind Sie in der Festlegung der Kaltmiete in großen Teilen frei.

Wie hoch die Warmmiete letztlich ausfällt, hängt von der veranschlagten Kaltmiete sowie den erwartbaren Nebenkosten ab. Insbesondere durch die Nebenkosten kann die Warmmiete deutlich höher als die Kaltmiete ausfallen.

Da für viele Mieter die Warmmiete den entscheidenden Faktor darstellt, sollten Sie in Wohnungsanzeigen diesen Wert möglichst genau angeben. Legen Sie zudem im Mietvertrag explizit fest, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. So sorgen Sie für Klarheit bei der Miete und für ein harmonisches Mietverhältnis.

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