Letztes Update: 14. Mai 2022

Waschküche im Mehrfamilienhaus: Das sollten private Vermieter wissen

Unterkellerte Mehrfamilienhäuser verfügen oftmals über Waschküchen, in denen Mieter ihre Waschmaschinen aufstellen und die Wäsche trocknen können. Für die Nutzung sollten jedoch bereits in der Hausordnung klare Regeln aufgestellt werden, um Unstimmigkeiten zu vermeiden. Was Sie darin festlegen können, welche Vorteile eine Waschküche im Mehrfamilienhaus bietet und ob Mietern das Waschen in der Wohnung untersagt werden kann, erfahren Sie in folgendem Artikel.

Waschkueche im Mehrfamilienhaus: Befuellen einer Waschmaschine mit einem blauen Handtuch

Vorteile einer Waschküche

Steht den Mietern eine Waschküche zur Verfügung, kann dies die Attraktivität und den Wert der Immobilie steigern. Insbesondere wenn das Badezimmer in der Wohnung nur wenige Quadratmeter hat, möchten viele Mieter die begrenzte Fläche eher für Stauraum als für sperrige Elektrogeräte nutzen.

Je kleiner die Wohnung, desto eher bevorzugen Mieter die Möglichkeit, die Waschmaschine in den Keller zu stellen. Auch das Vorhandensein von Wäscheleinen oder die Option, einen Wäscheständer aufzustellen, sorgt für Pluspunkte bei der Suche nach dem Wunschmieter.

Lärm wird verlagert

Insbesondere für Mieter, die beispielsweise in Wechselschichten arbeiten, kann eine Waschküche ein großer Vorteil sein. Die Lärmbelästigung durch die laufende Waschmaschine in der Wohneinheit wird vermieden und Mieter können auch zu späteren Uhrzeiten waschen, ohne dass die Mitmieter gestört werden. Dies kann dazu beitragen, Beschwerden wegen Lärms zu reduzieren und für ein harmonisches Verhältnis unter den Mietern sorgen.

Dennoch ist es sinnvoll, wenn Sie auf allgemein geltende Ruhezeiten hinweisen.

Weniger Ärger bei Wasserschäden 

Der Boden einer Waschküche ist in der Regel wesentlich weniger empfindlich als der in einer Wohnung. Kommt es also zu einem Wasserschaden beispielsweise durch einen defekten Schlauch, fällt dieser meist deutlich geringer aus, wenn er in einem Kellerraum entsteht.

Das Wasser kann problemlos über den Ablauf im Boden abfließen und hinterlässt dadurch kaum Schäden, da stehendes Wasser vermieden wird.

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Anforderungen an die Räumlichkeiten

In vielen Fällen befindet sich die Waschküche in Mehrfamilienhäusern im Keller. Um Schimmelbildung zu vermeiden, sollte dabei unbedingt auf eine ausreichende Belüftung geachtet werden. Mindestens ein Fenster ist daher sinnvoll, allerdings kein Muss. Gibt es kein Fenster, ist darauf zu achten, dass der Raum nicht gänzlich verschlossen ist.

Zudem ist ein Ablauf im Boden hilfreich. Hier kann entweder das verbrauchte Wasser direkt abgeleitet werden oder er dient als Schutz bei technischen Defekten und nicht vollständig zugedrehten Wasserhähnen.

Anschlüsse oder Geräte zur Verfügung stellen 

Gibt es eine Waschküche im Haus, ist es wichtig, auch die entsprechenden Anschlüsse und Platz für die Waschmaschinen bereitzustellen. Ob Sie die Geräte oder lediglich die Möglichkeit zur Aufstellung zur Verfügung stellen, bleibt Ihnen überlassen. Je nach Mieter bieten sich verschiedene Varianten an.

Für Studierende oder Auszubildende in ihrer ersten eigenen Wohnung stellt eine vorhandene Waschmaschine oftmals einen großen Vorteil dar. Familien dagegen besitzen häufig bereits ein eigenes Gerät und benötigen nur den Platz im Waschkeller.

Stellen Sie eine oder mehrere Waschmaschinen zur Verfügung, sollte im Vorfeld gut überlegt werden, ob es sich um frei zugängliche Geräte oder Maschinen mit Münzeinwurf handeln soll.

Möglichkeit zum Wäschetrocknen anbieten

Neben dem Waschen sollte es den Mietern auch möglich sein, ihre Wäsche in der vorhandenen Waschküche oder einem gesonderten Trockenraum aufzuhängen. Eine weitere Möglichkeit bietet das Aufstellen eines Trockners. Sie können entweder selbst Geräte aufstellen oder der Mieter kann einen eigenen Trockner dort hinstellen.

Da meist nur ein Stellplatz pro Mieteinheit vorhanden ist, bietet sich das Stapeln von Trockner und Waschmaschine beispielsweise über einen Verbindungsrahmen an. Meist handelt es sich bei Waschküchen um Räume mit nur wenigen Fenstern, sodass die Anschaffung eines Kondenstrockners sinnvoll ist. Dieser benötigt keinen Abluftschlauch und kann daher auch in geschlossenen Räumen genutzt werden.

Ablufttrockner verbieten

Gibt es in der Waschküche weder Fenster noch einen Abluftschacht, dürfen Sie das Aufstellen von Ablufttrocknern verbieten. Bei solchen Geräten wird die feuchte Luft mithilfe eines Abluftschlauchs nach draußen geleitet. So können Feuchtigkeitsschäden und Schimmel vermieden werden, die die Bausubstanz beeinträchtigen und zu Gesundheitsschädigungen führen können.

Keine Pflicht zur Nutzung der Waschküche

Ist eine Waschküche vorhanden, die ausreichend Stellfläche für Maschinen aller Mieter bietet, können Sie dennoch keine Pflicht zur Nutzung festlegen. Das Waschen und Trocknen der Wäsche in der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mieteinheit. Dies hat das Landesgericht Freiburg in einem Urteil 2013 festgelegt (LG Freiburg, 10.12.2013, Az.: 9 S 60/1).

Es müssen also auch trotz Möglichkeit der Nutzung der Waschküche entsprechende Anschlüsse und Platz für eine Waschmaschine in jeder Wohnung vorhanden sein. Auch ein Trockner darf aufgestellt werden, sofern die technischen Voraussetzungen gegeben sind. Der Mieter ist jedoch verpflichtet, auf eine ausreichende Belüftung zu achten, um Schimmelbildung zu verhindern.

Regelungen in Hausordnung festhalten

Über die Hausordnung können Punkte zur Nutzung der Waschküche festgehalten werden. Prinzipiell dürfen Sie dem Mieter nicht verbieten, zum Beispiel Waschmittel, Wäscheklammern, Weichspüler und Körbe dort zu lagern.

Fehlen dem Mieter Abstellmöglichkeiten, so darf er jedoch nicht ohne Ihre Zustimmung Veränderungen an der Räumlichkeit vornehmen. Möchte er also einen Schrank für seine Utensilien aufstellen, bedarf dies Ihres Einverständnis.

In der Hausordnung können Sie daher bereits festlegen, dass nur die vorhandenen Ablagemöglichkeiten genutzt werden dürfen. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn mehrere oder alle Mieter ihre Maschinen in der Waschküche aufgestellt haben und der Platz dadurch begrenzt ist.

Waschpläne können bestimmt werden

Stellen Sie Geräte zur Wäschereinigung zur Verfügung, kann das Aufstellen eines Waschplans sinnvoll sein, um Ärger unter den Mietern zu vermeiden. Bei Verankerung in der Hausordnung ist die Regelung verbindlich

Generell gilt zudem, dass die Mieter sich bei der Nutzung an die Ruhezeiten von 22 Uhr bis 6 Uhr halten sollten. In Ausnahmefällen, etwa bei Berufstätigen, kann das Waschen auch innerhalb der Ruhezeiten erforderlich sein. Dennoch ist eine Ruhestörung so weit wie möglich zu vermeiden, um die Mitmieter nicht durch Lärm zu belästigen.

Kein Verbot zum Waschen am Sonntag

Während zwar die generellen Ruhezeiten zu beachten sind, ist ein Verbot für das sonntägliche Waschen nicht zulässig. Dies hat das Oberlandesgericht Köln in einem Urteil bestätigt. Moderne Waschmaschinen stellen demnach keine Ruhestörung dar und dürfen auch sonntags betrieben werden (OLG Köln 17.11.2000; Az.: 16 Wx 165/00).

Die Ausnahme bildet die Nutzung der Waschmaschine in der gemeinschaftlichen Waschküche. In diesem Fall ist ein vertragliches Verbot zulässig. Nur wenn die Maschine in der Wohnung des Mieters steht, dürfen Sie kein Verbot aussprechen.

Umlage der Nebenkosten von Waschküchen

Gemäß § 2 Punkt 16 Betriebskostenverordnung gehören die Kosten von Einrichtungen für die Wäschepflege zu den umlagefähigen Nebenkosten. Hierzu zählen Punkte wie der Betriebsstrom, die regelmäßige Pflege und Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit sowie die Reinigung der Einrichtungen.

Ist die Umlage im Mietvertrag festgelegt, spielt es keine Rolle, ob einzelne Mietparteien die Waschküche in ihrem Mehrfamilienhaus nutzen oder nicht.

Keine Umlage bei Münzgeräten

Dies gilt allerdings nur, wenn Sie die Geräte zur Verfügung stellen. Münzbetriebene Geräte stellen eine gute Alternative dar, um Unstimmigkeiten zu vermeiden, wenn Teile der Mieter die Waschküche nicht nutzen.

Wichtig ist, dass Sie kein Geld mit diesen Automaten verdienen, sondern die Einnahmen nur für die Deckung der laufenden Kosten nutzen dürfen. Entstehen darüber hinaus Kosten wie beispielsweise durch einen Verwaltungsaufwand, dürfen diese nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Stellen die Mieter selbst Geräte auf, müssen die Strom- und Wasserverbräuche eindeutig den Wohnungen zugeordnet werden können. Kann dies durch das Fehlen eines Wasserzählers nicht gewährleistet werden, erfolgt die Abrechnung der Betriebskostenosten für das Wasser gemäß § 2 Punkt 2 BetrKV.

Fazit

Eine Waschküche im Mehrfamilienhaus kann einige Vorteile mit sich bringen. Neben einer gesteigerten Attraktivität der Immobilie wird auch die Gefahr durch Wasserschäden reduziert, da das Wasser keine darunterliegenden Wohnungen beschädigen kann.

Zwar können die Mieter nicht zur Nutzung verpflichtet werden, Sie dürfen aber Regelungen beispielsweise zum Aufstellen von Mobiliar festlegen sowie Waschpläne bestimmen, wenn es sich um von Ihnen zur Verfügung gestellte Geräte handelt.

In diesem Fall können zudem bei frei zugänglichen Maschinen die entstehenden Kosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden.

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