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Wohnfläche: Das müssen private Vermieter bei der Berechnung beachten

Der Wohnfläche kommt im Vermietungsprozess eine besondere Bedeutung zu, da sich Kostenpunkte wie der Mietpreis oder die Betriebskosten an ihr ausrichten. Umso wichtiger ist es, die Wohnfläche korrekt zu berechnen und vertraglich festzuhalten. Wie Sie die richtige Berechnungsmethode wählen, worin diese sich unterscheiden und was bei Abweichungen und Kostenfragen gilt, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Wohnfläche als Ausgangspunkt

Die Wohnfläche ist bei der Vermietung ein wichtiger Faktor. Es werden weitere Kostenpunkte wie die Miethöhe und Nebenkosten an ihr gemessen und sie stellt als Größenangabe ein wichtiges Kriterium für die Wohnungswahl des Mieters dar.

Fläche vertraglich festlegen

Weil die Wohnfläche die Grundlage für wichtige Posten in der Kostenkalkulation darstellt, ist es wichtig, sie korrekt zu berechnen und schriftlich im Mietvertrag festzuhalten. Stimmen die Maße, die Sie dem Mieter mitgeteilt oder gar im Vertrag fixiert haben, nicht mit den tatsächlichen überein, ist dies häufig ein großer Streitpunkt, der durch korrekte Angaben vermieden werden kann.

Berechnung der Wohnfläche

Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es verschiedene Methoden, die jeweils andere Bestimmungen für die Gewichtung und Anrechnung der Maße aufweisen und somit unterschiedliche Messergebnisse liefern.

Wohnfläche ist nicht gleich Grundriss

Wichtig ist, dass nicht nur die Bodenfläche gemessen wird, sondern die Raumhöhe mit in die Berechnung einfließt und bestimmte Maße wiederum unbeachtet bleiben. Somit kommt Dachschrägen, Treppen und Treppenunterflächen eine besondere Bedeutung zu und die Wohnfläche kann nicht einfach am Grundriss abgelesen werden. Dieser bietet Ihnen und Ihren Mietern eine Gesamtübersicht über die Grundfläche und Raumaufteilung des Mietobjekts und kann somit zur Vorbereitung der Berechnung dienen.

Ein wichtiger Merksatz für die folgenden Ausführungen und die Differenzierung zwischen dem Grundriss und der Wohnfläche ist der, dass die Grundfläche einer Mietsache gemessen wird, die Wohnfläche dagegen berechnet.

Die Entscheidung für eine Methode

Rechtliche Entscheidungen werden meist auf Grundlage der Wohnflächenverordnung getroffen.

Deshalb empfiehlt es sich, als Vermieter ebenso die Wohnfläche mittels der WoFlV zu berechnen, um bei möglichen rechtlichen Unstimmigkeiten auf der sicheren Seite zu sein. Diese Methode fällt allerdings meist günstiger für den Mieter aus, da von der Wohnfläche viele Elemente abgezogen werden, die sich in geringeren Kosten niederschlagen. Rechnen Sie stattdessen mit der DIN 277 Norm, wird mehr Grundfläche durch Balkone oder Schrägen angerechnet und das Ergebnis fällt für Sie als Vermieter finanziell besser aus.

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Berechnung nach der Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenverordnung trat 2004 in Kraft und wird, sofern im Mietvertrag keine Angabe zur Methode gemacht wurde, von Gerichten als Berechnungsgrundlage im frei finanzierten Wohnungsbau verwendet. Für den öffentlich geförderten Wohnraum gilt sie ausschließlich.

Gemäß der Wohnflächenverordnung werden folgende Räume beziehungsweise Grundflächen zur Wohnfläche einer Mietsache gerechnet:

  • Wohnzimmer
  • Badezimmer und Toilettenräume
  • Schlaf- und Kinderzimmer
  • Esszimmer und Küchen
  • Flure, Abstellräume und Speisekammern
  • Balkone, Terrassen und Dachgärten
  • Wintergärten und Schwimmbäder (beheizt)


Die Fläche dieser Räume lässt sich als Wohnraum nutzen. Außerdem werden die Flächen von Tür- und Fensterbekleidungen- sowie umrahmungen, Fuß- und Sockelleisten, Einbaumöbeln und Öfen hinzugezählt.

Ausnahmen und Besonderheiten

Von der Berechnung der Wohnfläche ausgenommen sind Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume, Dachböden (sofern sie nicht als Wohnraum genutzt und geheizt werden) und Garagen. Zu beachten ist, dass nicht alle Flächen in ihrer Gesamtheit in die Berechnung mit einfließen. Wenn Schwimmbäder und Wintergärten unbeheizt sind, werden sie beispielsweise nur zur Hälfte angerechnet. Sind sie geheizt, zählen sie zu 100 %.

Balkone, Terrassen und Dachgärten fließen in der Regel mit 25 %, maximal jedoch 50 % ihrer Grundfläche ein. Erstrecken sich Treppen über drei oder mehr Steigungen, zählen sie nicht zur Wohnfläche. Haben sie weniger als 3 Stufen, zählen sie mit 100 % zur Wohnfläche. Von der Wohnfläche ausgeschlossen sind außerdem Tür-Nischen, Fenster- und offene Wand-Nischen, die nicht bis zum Fußboden reichen oder weniger als 14 cm tief sind.

Die Raumhöhe

Nur, wenn die lichte Raumhöhe mindestens zwei Meter beträgt, fließt die Grundfläche des Raumes vollständig in die Wohnflächenberechnung ein. Ist der Raum zwischen ein und zwei Meter hoch, werden 50 % seiner Grundfläche angerechnet. Räume, die weniger als einen Meter hoch sind, werden nicht berücksichtigt. Besonders bei Zimmern mit Dachschrägen sollten Sie folglich genau messen und diese entsprechend verrechnen.

Vermerk im Mietvertrag

Es empfiehlt sich, die Nutzung von Nebenräumen wie zum Beispiel Speichern, die üblicherweise nicht zur Wohnfläche gehören, jedoch von den Mietern zu Wohnzwecken genutzt und mit eingerechnet werden, im Mietvertrag schriftlich festzuhalten.

Berechnung nach der DIN 277

Die DIN 277 ist eine Norm zur Wohnflächenberechnung, die anders vorgeht als die Wohnflächenverordnung und üblicherweise günstiger für Sie als Vermieter ausfällt. Bei dieser Methode werden nicht die Wohnflächen, sondern Nutz- und Verkehrsflächen ermittelt. So ergibt sich meist eine größere Grundfläche der gesamten Immobilie.

Ermittlung der Grundfläche

Auch bei dieser Methode bildet die Grundfläche die Basis für die Berechnung. Nachdem die Brutto-Grundfläche durch die Maße der Wohnung ermittelt wurde, wird die Netto-Grundfläche berechnet, indem die Konstruktionsflächen abgezogen werden und die tatsächlich nutzbare Fläche übrig bleibt. Zu jenen Konstruktionsflächen zählen beispielsweise Wände, Nischen und Pfeiler.

Im nächsten Schritt wird die Netto-Grundfläche in Nutz, Verkehrs- und Funktionsflächen unterteilt.

Flächenarten

Nach der DIN 277 zählen Bäder, Wohnzimmer, Arbeitszimmer und Vorratsräume außerhalb der Wohnung, Balkone und Terrassen, Esszimmer, Kinderzimmer, Abstellräume innerhalb der Wohnung sowie Wintergärten und Schwimmbäder (ob beheizt oder nicht) und Keller als Wohn- beziehungsweise Nutzfläche. Abstellräume und Keller können allerdings je nach Nutzung gegebenenfalls auch als Funktionsfläche gezählt werden.

Zu Verkehrsflächen gehören Treppenhäuser, Flure und Aufzüge. Als Funktionsfläche werden Heiz- und Betriebsräume gezählt.

Wohnfläche fällt größer aus

Anders als bei der Wohnflächenverordnung sind die Höhe der Räume, Dachschrägen oder Treppen irrelevant für die Flächenberechnung und auch Räume außerhalb der Wohnung wie Waschküchen oder Kellerräume werden als Wohnfläche angerechnet.

Wohnflächenabweichung

Bis 2015 wurden Abweichungen der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche gerichtlich geduldet und toleriert, wenn sie nicht höher als 10 % waren. Lag die Abweichung über 10 %, konnte der Mieter die Mietzahlung entsprechend mindern, denn der Mietgebrauch wurde erheblich beeinträchtigt. Auch Vermieter hatten erst oberhalb dieser Grenze Anspruch auf Mieterhöhung.

Die tatsächliche Wohnfläche zählt

Diese Regelung wurde jedoch vom BGH gekippt und es kommt nun bei einer ordentlichen Mieterhöhung nur noch auf die tatsächliche Wohnfläche an, auch wenn diese größer oder kleiner ausfällt als im Mietvertrag festgehalten. Gemäß einem Urteil des Zivilsenats vom 18.11.2015 können Sie als Vermieter also auch bei einem Mietobjekt, dessen Wohnfläche weniger als 10 % größer ist als angegeben, eine Mieterhöhung veranlassen und sich auf die tatsächliche Flächengröße berufen.

Auch der Mieter kann im Umkehrschluss bei einer Abweichung der vertraglich angegebenen Wohnfläche von unter 10 % zur tatsächlichen Wohnfläche die Mietzahlung kürzen.

Betriebskostenabrechnung

Für die Betriebskostenabrechnung stellt die Wochenfläche einen häufig angewandten Umlageschlüssel nach § 556a BGB dar. Auch für die Umlage der Betriebskosten ist die Höhe der Abweichungen von der vertraglich bestimmten Fläche unbedeutsam. Die Betriebskosten müssen entsprechend der tatsächlichen Wohnfläche berechnet und auf die Mieter verteilt werden.

Fazit

Die Wohnflächenberechnung ist eine sehr individuelle Angelegenheit, die viel Sorgfalt und Wissen über die einzelnen Bestimmungen der jeweiligen Berechnungsmethode und die anteilig zu berechnenden Flächen bedarf.

Durch einen Vermerk im Mietvertrag über die angewandte Messmethode der Wohnfläche und das genaue Ergebnis vermeiden Sie potenzielle Konflikte und Unstimmigkeiten. Da schon geringe Abweichungen von der tatsächlichen Wohnfläche für die Kostenumlage der Betriebskosten oder Mieterhöhungen relevant sind, ist das korrekte Berechnen umso wichtiger und trägt zu einem harmonischen Mietverhältnis bei.

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