Wunschmieter: So finden Sie den passenden Mieter für Ihre Immobilie

Mietersuche: Inserat oder Makler?

Der beste Weg zum Wunschmieter verläuft über eine gezielte Immobilienwerbung. Die Grundlage bildet natürlich die Tatsache, dass sich der Vermieter bereits Gedanken über den richtigen Mieter gemacht hat. Falls nicht, dann ist dies nun der richtige Zeitpunkt. Verschiedene Zielgruppen lassen sich über verschiedene Werbekanäle unterschiedlich gut erreichen. So findet sich ein ruhiges Seniorenpaar als Wunschmieter wahrscheinlich nicht über ein Wohnungsinserat in einem Studierendenportal. Wer lieber auf fachkundige Expertise vertraut oder wenig Zeit für die Suche nach seinem Wunschmieter hat, der beauftragt einen Wohnungsmakler, der die Mietersuche übernimmt. Ob selbstständig Anzeigen zu schalten oder Makler zu beauftragen, beide Vorgehensweisen haben ihre Vor- und Nachteile.

Plattformen zur Mietersuche

Wer glaubt, die gute alte Tageszeitung hat bei der Mietersuche ausgedient, der irrt. Gerade in ländlichen Regionen setzen Wohnungssuchende noch vermehrt auf den Blick in den Anzeigenteil der Zeitung. Die Methode eignet sich vor allem für Vermieter, die auf Mieter aus der Region setzen. Die deutlich eingeschränkte Reichweite hat allerdings den Nachteil, dass man mitunter mehrere Annoncen benötigt, um eine Auswahl zu haben. Dafür haben die Interessenten meistens ernste Absichten. In dieselbe Kategorie wie Zeitungsanzeigen fallen auch lokale Aushänge wie an den schwarzen Brettern von Supermärkten, Nachbarschaftstreffs oder in der Universitätsmensa. Auch hier ist die Reichweite lokal begrenzt und der Aufwand ist hoch. Dafür erreicht man mit dieser Methode bestimmte Zielgruppen ganz konkret.

Anders sieht es aus, wenn Vermieter in den großen Wohnungssuchportalen im Internet inserieren. Diese Anzeigen erreichen viele Menschen bequem zuhause und überregional. Insbesondere in Großstädten können innerhalb weniger Stunden dutzende Anfragen eingehen. Die Durchsicht kostet Zeit und man muss damit rechnen, dass Interessenten kurzfristig wieder abspringen. Dafür kann das Objekt im Internet mit zusätzlichen Fotos von der besten Seite präsentiert werden und es steht mehr Raum zur Verfügung für ausführliche Beschreibungen.

Diese lassen sich optimal auf den Wunschmieter zuschneiden. Familien mit Kindern als Zielgruppe werden eher durch Informationen über Schulen oder Kindertagesstätten in der Nähe angezogen, während man bei Singles eher mit der Erwähnung von Ausgehmöglichkeiten punktet.

Mietercasting: Relevante Details der Interessenten erfragen

Um den Aufwand für einen privaten Vermieter zu mindern und um auf Hilfe eines Maklers verzichten zu können, haben sich in der letzten Zeit so genannte Mietercastings etabliert. Insbesondere bei einer sehr hohen Anzahl an Interessenten und Anfragen kann es sinnvoll sein, bereits vor der Wohnungsbesichtigung grundsätzliche Eckpunkte der Interessenten zu erfragen. Es gilt jedoch zu beachten, dass im Zuge eines Mietercastings lediglich Fragen gestellt werden dürfen, die im weiteren Bewerbungs- und Verhandlungsprozess ohnehin aufkommen. Dazu zählen beispielsweise Fragen nach dem Familienstand oder dem Beruf. Ein Mietercasting kommt vor allem dann in Frage, wenn es dem Vermieter nicht zumutbar wäre, allen Anfragen explizit nachzukommen und möglicherweise mit jedem Interessenten eine Besichtigung durchzuführen.

Einen Makler beauftragen

Mit reichlich praktischer Erfahrung übernimmt ein Wohnungs- oder Immobilienmakler alle Aufgaben zur Suche nach dem richtigen Mieter. Makler kennen den Immobilienmarkt sehr genau und verfügen über weitere professionelle Möglichkeiten, um die zuverlässigsten Mieter zu finden. Nach einem ausführlichen Gespräch über die Immobilie, den Mietpreis, den Wunschmieter und natürlich das Honorar gibt der private Vermieter die größte Verantwortung über die Mietersuche ab. Es liegt dann in der Hand des Maklers, die Immobilie zu bewerben, Interessenten einzuschätzen, professionelle Besichtigungen durchzuführen, Verträge abzuschließen oder die Wohnungsübergabe durchzuführen.

Private Vermieter sollten den zusätzlichen zeitlichen und bürokratischen Aufwand, den eine Neuvermietung kostet, nicht unterschätzen. Gerade Vermieter, die in Vollzeit arbeiten, sollten einen Immobilienmakler zumindest in Erwägung ziehen, denn den richtigen Mieter für eine Wohnung zu finden nimmt je nach Angebot und Nachfrage mehr Zeit in Anspruch als zunächst gedacht. Bei einer erfolgreichen Vermittlung durch den Makler wird zwar eine Provision fällig, diese orientiert sich aber in den meisten Fällen an einer Höhe von zwei Nettokaltmieten. Eine gesetzliche Festlegung über die maximale Provisionshöhe gibt es nicht. Das Wohnvermittlungsgesetz (WoVermRG), das eine maximale Provisionshöhe festschreibt, gilt ausschließlich für Mieter, die einen Makler beauftragen.

Den richtigen Mieter auswählen

Bei einer Neuvermietung stehen private Vermieter vor der Herausforderung, einen Mieter zu finden, der stets solvent und zuverlässig die Miete begleicht. Gleichzeitig soll er pflegsam mit der Immobilie umgehen, die Hausordnung respektieren und sich reibungslos in die Hausgemeinschaft einfügen. Neben einem ausführlichen Gespräch mit den Interessenten können sich Vermieter glücklicherweise auf die folgenden Indikatoren stützen, um sich nötige Sicherheiten zu verschaffen und das Risiko zu minimieren.

Mieterkriterien prüfen: Einkommen, Bonität, Kaution

Ein säumiger Mieter kann private Vermieter schnell in große finanzielle Bedrängnisse bringen. Daher gilt es, die Mietinteressenten im Vorhinein möglichst gut kennenzulernen. Bei einem Einzeltermin mit einem ausführlichen Gespräch gelingt dies deutlich besser als bei sogenannten Massenbesichtigungen.

Um mehr über die Einkommenssituation des Interessenten zu erfahren, können Vermieter sich zum Beispiel die Gehaltsnachweise der letzten drei Monate vorlegen lassen. Das Kriterium hinsichtlich des Einkommens stellt sicher, dass sich der oder die Mieter die angebotene Wohnung oder das Haus auch leisten können. Die Miete sollte nicht mehr als ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens ausmachen. In Großstädten, wie Berlin, München oder Frankfurt, kann dieser Anteil aber auch höher sein. Darüber hinaus ist die Vorlage einer Bonitätsauskunft wie der SCHUFA-Selbstauskunft eine gute Möglichkeit für private Vermieter, um die finanzielle Verlässlichkeit des Interessenten zu kalkulieren. Das Dokument offenbart, ob ein Interessent kreditwürdig ist oder Schulden hat.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Ob ein Wohnungsbewerber Mietschulden hat, lässt sich auch über eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sicherstellen. Darin bestätigt der Vorvermieter schriftlich, dass keine Mietschulden vorliegen. Vermieter sollten allerdings bedenken, es gibt keine rechtliche Grundlage dafür, dass Mieter diese Art von Zeugnis von ihren Vorvermieter verlangen können. Das heißt, wer keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorweisen kann, ist nicht automatisch ein Schuldner.

Um sich auch monetär gegen Mietausfälle oder andere Schäden am Objekt abzusichern, ist es außerdem üblich eine Mietkaution zu verlangen. Diese darf dem Gesetzgeber zufolge maximal drei Kaltmieten betragen und muss vom Vermögen des Vermieters getrennt und zinsbringend angelegt werden. In der Praxis handelt es sich dabei meist um ein insolvenzsicheres Kautionskonto. Die Mietkaution kann mit Beginn des Mietvertrags eingefordert werden.

Weitere relevante Dokumente

Am besten weisen Vermieter bereits im Inserat darauf hin, welche wichtigen Dokumente und Auskünfte sie von Bewerbern und potenziellen Mietern verlangen. Auf diese Weise wird eine zügige Abwicklung sichergestellt. Nachweise über Einkommen oder SCHUFA-Daten sind für den Interessenten nämlich nicht immer direkt zu erhalten und möglicherweise erst einmal zu beantragen. Durchaus üblich ist, über alle erwähnten Dokumente hinaus, auch die Mieterselbstauskunft.