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Zeitmietvertrag: Was Vermieter bei befristeten Verträgen beachten sollten

Sie möchten Ihre Wohnung in einigen Jahren grundsanieren oder an einen Angehörigen übergeben? Bis dahin soll die Immobilie aber weiterhin vermietet werden? Dann kann ein Zeitmietvertrag die passende Lösung sein. Die zeitliche Befristung eines Mietvertrages unterliegt jedoch klaren, gesetzlich vorgegebenen Regeln. Was Sie als Vermieter beim Abschluss eines Zeitmietvertrages beachten müssen, damit dieser rechtsgültig ist, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Befristung  bedarf konkreter Gründe

Mietverträge werden grundsätzlich auf unbestimmte Zeit und unbefristet abgeschlossen. Liegen jedoch relevante Gründe vor, die im § 575 BGB klar definiert sind, ist es aber auch möglich, den Mietvertrag zeitlich zu begrenzen. Andere als die im Gesetz angeführten Gründe stellen keine legale Grundlage für einen sogenannten qualifizierten Zeitmietvertrag dar.

Als Vermieter dürfen Sie einen Mietvertrag ausschließlich aus diesen drei Gründen befristen:

  • Sie möchten die Wohnung nach Ablauf der Frist selbst nutzen
  • Sie möchten die Immobilie nach dem Ende des Mietvertrages grundsanieren oder abreißen
  • Sie möchten die Wohnung einem Mitarbeitenden als Werkswohnung zur Verfügung stellen

Nur wenn einer dieser drei Gründe vorliegt, sind Sie als Vermieter berechtigt, einen Mietvertrag zeitlich zu befristen. Darüber hinaus müssen die Gründe für die Befristung nicht nur allgemein formuliert, sondern explizit ausgeführt werden.

Gesetzliche Anforderungen beachten

Als Vermieter sollten Sie darauf achten, dass sowohl der Befristungsgrund als auch die Formulierung der Begründung den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Kommt es hierbei zu Fehlern, ist die Befristung ungültig. Ihr Mieter genießt dann die Rechte, die ihm in einem regulären unbefristeten Mietvertrag zustehen. Eine Kündigung des Vertrages bedarf dann eines konkreten, im Mietrecht vorgesehenen Grundes.

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Befristung aufgrund von absehbarem Eigenbedarf 

Im Fall einer Befristung aufgrund von absehbarem Eigenbedarf muss klar formuliert sein, wer zu welchem Zeitpunkt und aus welchem Grund in die Wohnung einziehen wird. Als mögliche Wohnungsnutzer kommen nur Familienangehörige oder Personen aus dem eigenen Haushalt infrage. Es reicht also nicht aus, ganz allgemein Eigenbedarf als Grund für die Befristung anzugeben.

Wenn Sie als privater Vermieter bereits bei Abschluss eines neuen Mietvertrages wissen, dass Sie die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt selbst nutzen möchten, dann sollten Sie auf einen befristeten Vertrag setzen. Denn dieser macht eine oft nur schwer durchzusetzende Eigenbedarfskündigung überflüssig.

Eine Befristung aufgrund von Eigenbedarf darf nur von natürlichen Personen vorgenommen werden. Tritt eine GmbH oder eine andere juristische Person als Vermieter auf, ist dieser Befristungsgrund nicht zulässig.

Befristung wegen Umbau, Sanierung oder Abriss

Ein weiterer im Gesetz vorgesehener Grund für die Befristung eines Mietvertrages ist die Absicht, die Immobilie grundlegend zu sanieren, umzubauen oder komplett abzureißen. Doch auch hier gibt es eine Einschränkung.

Die beabsichtigten Bauarbeiten müssen so umfangreich sein, dass ein Fortbestehen des Mietverhältnisses nur unter deutlich erschwerten Bedingungen oder gänzlich unmöglich wäre.

Beim Abschluss eines Zeitmietvertrages muss lediglich die Absicht bestehen, entsprechende Baumaßnahmen durchzuführen. Konkrete Pläne müssen zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegen.

Befristung wegen Nutzung als Werkswohnung

Für private Vermieter kommt die Nutzung als Werkswohnung als Befristungsgrund naturgemäß eher selten in Betracht. Ganz ausgeschlossen ist er jedoch nicht. Besitzen Sie eine Immobilie mit mehreren Mietwohnungen und möchten Sie in Zukunft eine dieser Wohnungen einem Hausmeister zur Verfügung stellen, ist auch dies ein zulässiger Grund zur Befristung eines Mietvertrages.

Ausnahmen für besondere Immobilien

Für bestimmte Immobilien dürfen Zeitmietverträge auch dann abgeschlossen werden, wenn kein besonderer Grund vorliegt. Dies gilt insbesondere etwa für möblierte Ferienwohnungen, die grundsätzlich nur für einen begrenzten Zeitraum vermietet werden. Auch Zimmer in Studentenwohnheimen und vergleichbaren Einrichtungen dürfen ohne besonderen Grund befristet vermietet werden.

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Kein Austausch der Befristungsgründe möglich 

Ganz gleich, welcher dieser drei Gründe zur Befristung angegeben wurde, ein Austausch der Gründe ist nicht möglich. Wurde der Mietvertrag zunächst wegen eines zukünftigen Eigenbedarfs befristet, kann dieser auch dann nicht gegen einen anderen Grund ausgetauscht werden, wenn sich die Absichten in der Zwischenzeit geändert haben.

Fällt der dem Zeitmietvertrag zugrunde liegende Umstand weg, kann der Mieter auf einer Fortsetzung des Mietvertrages über den vereinbarten Zeitpunkt hinaus bestehen. Einfach einen anderen Befristungsgrund anstelle des ursprünglichen zu setzen, ist nicht zulässig.

Mieter hat Auskunftsrecht 

Ihr Mieter kann darüber hinaus frühestens vier Monate vor Ablauf des befristeten Mietverhältnisses von Ihnen verlangen, dass Sie ihn innerhalb eines Monats darüber informieren, ob der Befristungsgrund weiterhin besteht.

Wird diese Frist von Ihnen nicht eingehalten, kann der Mieter auf einer Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum des Fristversäumnisses bestehen. Ist der Befristungsgrund in der Zwischenzeit weggefallen, muss der befristete Mietvertrag auf Verlangen des Mieters in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt werden. Auch bei einer Verschiebung der Pläne auf einen späteren Zeitpunkt kann der Mieter eine diesem Zeitraum entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen.

Keine zeitliche Obergrenze für befristete Mietverträge

Ein Zeitmietvertrag kann sowohl über wenige Monate als auch über mehrere Jahre abgeschlossen werden. Eine zeitliche Obergrenze für die Befristung gibt es nicht. Während des vereinbarten Zeitraums verzichten sowohl der Vermieter als auch der Mieter auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht. Die im Vertrag festgeschriebene Mietdauer ist somit faktisch gleichzeitig eine Mindestmietdauer.

Der Kündigungsverzicht ist jedoch dann ungültig, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet. Der BGH hat in einem Urteil aus dem Jahr 2005 festgestellt, dass ein derart langer Verzicht selbst dann eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt, wenn beide Parteien auf ihr Kündigungsrecht verzichten.

Außerordentliche Kündigung bei Zeitmietverträgen

Das eingeschränkte Kündigungsrecht berührt jedoch nicht das Recht des Vermieters, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen. Dies ist immer dann möglich, wenn der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt.

Bleiben über Monate die Mietzahlungen aus oder stellt ein Verbleib des Mieters in der Wohnung eine Gefährdung für die anderen Bewohner des Hauses dar, können Sie als Vermieter trotz des generellen Verzichts auf Ihr Kündigungsrecht eine außerordentliche Kündigung aussprechen.

Der Mieter hingegen kann nur dann vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag aussteigen, wenn der Verbleib in der Wohnung für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter nach einem Unfall auf einen Rollstuhl angewiesen ist und seine Wohnung im Dachgeschoss aufgrund eines nicht vorhandenen Aufzugs für ihn unerreichbar ist.

Kündigungsrecht für beide Seiten

Sowohl Sie als auch Ihr Mieter sind berechtigt, einen befristeten Mietvertrag außerordentlich zu kündigen. Dazu bedarf es wichtiger Gründe, die eine Fortführung des Mietverhältnisses unmöglich machen.

Mieterhöhungen bei befristeten Verträgen

Eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können Sie bei einem Zeitmietvertrag nur dann vornehmen, wenn diese Option explizit im Mietvertrag festgeschrieben ist. Wurde auf eine entsprechende Formulierung verzichtet, gilt über die gesamte Laufzeit die im Mietvertrag vereinbarte Miete.

Insbesondere wenn ein Zeitmietvertrag über mehrere Jahre abgeschlossen wird, sollten Sie sich als Vermieter das Recht vorbehalten, die Miete im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften erhöhen zu dürfen.

Fazit

Wenn eine Wohnung in absehbarer Zeit selbst benötigt wird oder umfassend saniert werden, aber bis dahin noch einmal neu vermietet werden soll, sind Zeitmietverträge das richtige Instrument, um diese Zeit zu überbrücken.

Bei unbefristeten Mietverträgen kann es unter Umständen schwierig sein, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn entsprechende Veränderungen anstehen. Zu beachten ist jedoch, dass Zeitmietverträge strengen gesetzlichen Regelungen unterliegen. Die Gründe, die einen Zeitmietvertrag rechtfertigen, sind auf die zuvor genannten drei Fälle begrenzt. Andere Gründe sind nicht zulässig.

Als Vermieter sollten Sie außerdem darauf achten, dass der Zeitmietvertrag so formuliert ist, dass er den gesetzlichen Vorgaben entspricht, um auch im Streitfall vor Gericht bestehen zu können.

Ein Zeitmietvertrag bietet trotz all dieser Einschränkungen und Vorgaben zahlreiche Vorteile, die Sie als Vermieter bei Bedarf nutzen können, um Ausfälle bei Mietzahlungen und Probleme bei der Kündigung von unbefristeten Mietverhältnissen zu vermeiden.

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