Restnutzungsdauer Gebäude: So erhöhen Vermieter die Mietrendite

Die Restnutzungsdauer einer Immobilie ist ein wichtiger Faktor für Vermieter, der nicht nur die langfristige und finanzielle Planung beeinflusst, sondern auch steuerliche Vorteile bietet. Durch die Abschreibung können Vermieter ihre steuerliche Belastung mindern, den Cashflow verbessern und die Rentabilität ihrer Investitionen erhöhen. Trotzdem lohnt sich auch eine Erhaltung des Werts und der Nutzungsdauer der Immobilie. Wie Vermieter die Restnutzungsdauer ermitteln und intelligent nutzen sowie verlängern, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Letztes Update: 28. Mai 2024 | 6 Min. Lesezeit

Restnutzungsdauer Gebaeude: Frontaler Blick auf eine sitzende Person. die auf einem Taschenrechner tippt. Die Person sitzt auf einem beigen Sofa. Im Vordergrund liegen Gegenstaende auf dem Tisch. Ein Taschenrechner ist links im Vordergrund. Der Taschenrechner ist schwarz. Geldmuenzen, Papiere und zwei Modellhaeuser aus hellem Holz sind mittig im Vordergrund. Rechts liegt ein Ringbuch im Vordergrund. Rechts im Hintergrund stapeln sich weitere Muenzen. Die Haende, Arme, Knie und Oberkoerper einer Person sind im oberen Bildabschnitt zu sehen. Die Hose der Person ist beige. Das Oberteil ist weiss mit blauen Streifen und langen Aermeln. Die linke Hand hält einen schwarzen Kugelschreiber zwischen Daumen, Zeigefinger und Mittelfinger. Der Zeigefinger und Mittelfinger befinden sich ueber den Tasten des Taschenrechners.

Inhaltsverzeichnis

  1. Restnutzungsdauer Definition
  2. Berechnung der Restnutzungsdauer
  3. Steuervorteile sichern
  4. Verlängerung der Restnutzungsdauer
  5. Finanzielle Auswirkungen

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes gibt an, wie lange eine Immobilie noch von wirtschaftlichem Nutzen ist.
  • Zur Bestimmung der realen verbleibenden Nutzungsdauer und zur Sicherung von steuerlichen Vorteilen können Vermieter ein Gutachten der Immobilie erstellen lassen.
  • Auch eine Verlängerung der Restnutzungsdauer einer Immobilie durch Instandhaltungsmaßnahmen lohnt sich mit Blick auf langfristige Strategien.

Was ist die Restnutzungsdauer?

Der Wert eines Gebäudes nimmt aufgrund verschiedener Faktoren wie beispielsweise Abnutzungen, Instandhaltungsmängel oder funktionaler Obsoleszenz im Laufe der Zeit ab. Unter letzterem versteht man den Wertverlust einer Immobilie aufgrund veralteter oder ineffizienter Ausstattung, beispielsweise bei der Heizungsart.

Unter der Restnutzungsdauer einer Immobilie versteht man die verbleibende Lebensdauer mit Blick auf die wirtschaftliche Nutzbarkeit nach einem bestimmten Nutzungszeitraum. Sie beschreibt also, wie lange eine Immobilie noch wirtschaftlich zu Vermietung genutzt werden kann.

Die Restnutzungsdauer kann von verschiedenen Faktoren beeinflusst und entweder verlängert oder verkürzt werden. Grundsätzlich gibt es eine pauschal vorgeschriebene Nutzungsdauer, die je nach Baujahr zwischen 33 und 50 Jahren liegen kann. Die Nutzungsdauer ergibt sich dabei aus den Prozentsätzen für die lineare Abschreibung gemäß § 7 EStG.

Relevanz für Eigentümer 

Aus Eigentümersicht ist diese Kennzahl relevant für die finanzielle Planung rund um die Immobilie und beispielsweise strategische Planung von Renovierungen.

Auch mit Blick auf die langfristige Werterhaltung der Immobilie sowie die Kalkulation von Abschreibungen und damit verbundene steuerliche Vorteile ist die Restnutzungsdauer ein wichtiges Thema für Vermieter.

Restnutzungsdauer vs. Gesamtnutzungsdauer 

Nicht zu verwechseln mit der Restnutzungsdauer ist die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie. Diese beschreibt die gesamte wirtschaftliche Lebensdauer in der Theorie, beginnend mit dem Baujahr.

Anders als die Restnutzungsdauer ist die Gesamtnutzungsdauer aber eine festgelegte und keine dynamische Größe. Beispielsweise ist für ein reguläres Ein- oder Zweifamilienhaus eine Gesamtnutzungsdauer von etwa 80 Jahren vom Gesetzgeber vorgegeben.  

Berechnung und Wertermittlung 

Grundsätzlich kann die Restnutzungsdauer als die Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudealter angegeben werden. Hierbei handelt es sich aber um eine recht ungenaue Berechnung, da Faktoren wie beispielsweise der Zustand und die Instandhaltungsmaßnahmen nicht beachtet werden.

Renovierungen und Modernisierungen können für eine Verlängerung der Nutzungsdauer führen. Zusätzlich müssen bei der Ermittlung externe Faktoren wie die Veränderung der Umgebung oder des Immobilienmarktes berücksichtigt werden sowie gesetzliche Vorschriften und Neuerungen. Diese Herangehensweise wird häufig als technisch-ökonomische Methode bezeichnet.

Gutachten statt eigener Berechnung 

Alternativ zur eigenen Berechnung der verbleibenden Nutzungsdauer können Vermieter von verschiedenen Anbietern ein Restnutzungsdauer-Gutachten erstellen lassen. Hierbei wird Ihre Immobilie professionell geprüft und individuell bewertet.

Im Mittelpunkt stehen meist das Baujahr, Schäden, Modernisierungen, die Immobilienart, der CO2-Fußabtruck sowie die Tragstruktur.

Mithilfe eines Gutachtens können Sie möglicherweise eine niedrigere Nutzungsdauer beim Finanzamt durchsetzen und von steuerlichen Vorteilen profitieren. Dies lohnt sich besonders für Gebäude, die vor mehr als 30 Jahren gebaut wurden und nicht kernsaniert sind. Die Kosten für ein Restnutzungsdauer-Gutachten hängen von der jeweiligen Wohn- und Nutzfläche ab.

Haende einer Person, die an einem Schreibtisch sitzt. Die Haende liegen beide auf einem Laptop. Neben dem Laptop liegt ein Handy und eine weiße Tasse steht dort. Im Hintergrund ist eine Gruenpflanze zu erkennen.

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Restnutzungsdauer: Mögliche Steuervorteile

Mithilfe der Restnutzungsdauer können Vermieter sich Steuervorteile sichern. Dies gelingt, indem Sie eine geringere Nutzungsdauer nachweisen und somit die jährlichen Abschreibungen erhöhen.

Abschreibungen

Ein Gebäude verliert im Laufe der Zeit durch seine Benutzung an Wert. Deshalb können Eigentümer den Gebäudewert ihrer Immobilie als Absetzung für Abnutzung (AfA) von der Steuer absetzen.

Dies geschieht anhand dieser gesetzlich festgelegten Nutzungsdauer und ebenfalls vorgegebenen Abschreibungshöhe in Prozent:

  • Baujahr bis 1924: 40 Jahre Nutzungsdauer
  • Baujahr von 1925 bis 2022: 50 Jahre Nutzungsdauer
  • Baujahr ab 2023: 33 Jahre Nutzungsdauer
 
  • Baujahr bis 1924: 2,5 % Abschreibung pro Jahr
  • Baujahr von 1925 bis 2022: 2,0 % Abschreibung pro Jahr
  • Baujahr ab 2023: 3,0 % Abschreibung pro Jahr

Diese Werte entsprechen jedoch häufig nicht der Realität. Nach § 7 Abs. 4 S. 2 EstG ist es jedem Steuerpflichtigen möglich, auch eine kürzere Restnutzungsdauer als Grundlage für die Abschreibung zu verwenden, wenn diese nachweislich ist.

Dafür genügt laut aktuellen Urteilen des Bundesfinanzhofs (Aktenzeichen IX R 25/19) und des Finanzgerichts Münster (Aktenzeichen 1K 1741/18 E) die Vorlage eines entsprechenden Wertgutachtens, dies kann auch ein Online-Gutachten sein. Wird dieses vom Finanzamt akzeptiert, wird sich die jährliche Abschreibung und somit die Steuerersparnis für Vermieter erhöhen

Mietrendite optimieren

Strategische Abschreibungen, die den steuerpflichtigen Gewinn und somit die Steuerbelastung senken, verbessern Ihren Cashflow und die Mietrendite.

Verlängerung der Restnutzungsdauer durch langfristige Planungen

Als Vermieter bringt nicht nur eine verkürzte Nutzungsdauer mit Blick auf eine niedrigere Steuerlast Vorteile, sondern auch die Verlängerung der Restnutzungsdauer, wenn es um die langfristige Strategie geht.

Die Restnutzungsdauer kann durch finanzielle Beschlüsse und strategische Investitionen sowie Bewirtschaftung und Instandhaltung optimiert werden. Durch sorgfältige Planungen können somit die Rentabilität und der Wert Ihrer Immobilien maximiert werden.

Instandhaltung

Damit die Immobilie in der Zukunft attraktiv für Mieter bleibt und langfristig stabile Einnahmen garantiert werden können, sollten Vermieter versuchen, den Wert des Gebäudes zu erhalten.

Dazu sind regelmäßige Inspektionen und Überprüfungen der Immobilie sowie Wartungsarbeiten technischer Anlagen von hoher Relevanz. So können größeren Schäden und hohen Reparaturkosten direkt vorgebeugt werden.  

Maßnahmen sofort ergreifen oder mittelfristig planen

Kleinere Reparaturen sollten zudem bestenfalls sofort durchgeführt und mittelfristige Maßnahmen wie die Fassadenreparatur geplant werden. Auch umfangreichere Renovierungen und Sanierungen sollten Vermieter im Auge behalten.

Besonders das Ersetzen von veralteten Heizungsanlagen durch effizientere und nachhaltigere Systeme sowie eine produktive Wärmedämmung und weitere Energiesparmaßnahmen sparen Eigentümer langfristig Kosten. Zudem wird Mietern ein höherer Wohnkomfort geboten.

Auch mit Blick auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die Energieeinsparverordnung (EnEv) können Vermieter somit sichergehen, die notwendigen Auflagen und Anforderungen zur Energieeffizienz zu erfüllen   

Des Weiteren kann die Attraktivität der Immobilie durch ästhetische Modernisierungen, das Einrichten einer barrierefreien Wohnung oder die Integration moderner Technik gesteigert werden.

Restnutzungsdauer: Finanzielle Auswirkungen 

Generell gilt, dass Vermieter für jegliche Instandhaltungsmaßnahmen ausreichende Rücklagen zur Verfügung haben sollten und diese planen und dokumentieren sollten. Denn sowohl kurzfristige als auch langfristige Investitionen in die Erhaltung und Verbesserung des Immobilienzustandes helfen Ihnen als Vermieter in der Zukunft zu sparen und hohe Einkünfte zu garantieren.

Höhere Mieteinnahmen durch besseren Zustand

Je besser der Zustand und Komfort der Wohnung, desto höhere Mieteinnahmen können Sie erzielen. Die Restnutzungsdauer beeinflusst also die Mietpreispolitik.

Während ältere und nicht renovierte Wohnungen oft günstiger vermietet werden müssen, um wettbewerbsfähig zu bleiben, können gut erhaltene Immobilien höhere Mieten rechtfertigen. Bei Ihrer langfristigen Finanzplanung als Vermieter sollten diese Mietpotenziale berücksichtigt werden.

Des Weiteren hat die verbleibende Nutzungsdauer eines Gebäudes auch Auswirkungen auf die Bewertung der Immobilie, beispielsweise hinsichtlich des Marktwertes und der Ertragsfähigkeit. Entscheidungen über einen Verkauf oder große Investitionen sollten also ebenfalls unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer geschehen.

Fazit

Die Restnutzungsdauer einer Immobilie ist ein wesentlicher Faktor für Vermieter, da sie Abschreibungen, Instandhaltungskosten und die Bewertung der Immobilie beeinflusst.

Durch gezielte Investitionen und strategische Planung können Vermieter die Nutzungsdauer optimieren, steuerliche Vorteile nutzen und den langfristigen Wert sowie die Rentabilität ihrer Immobilien maximieren.

Eine sorgfältige Analyse und Berücksichtigung der Restnutzungsdauer unterstützt fundierte finanzielle Entscheidungen und trägt zur Sicherung stabiler Einnahmen bei.

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Autor

Sophie Sillekens

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