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Mieter abmahnen: Was für private Vermieter wichtig ist

Letztes Update: 7. Oktober 2024 | 7 Min. Lesezeit

Frau mit weiß-blau gestreiftem Shirt haelt mit der einen Hand einen Brief und mit der anderen Hand eine weiße Tasse. Vor ihr auf dem Tisch liegt ein Tischlaeufer und darauf der geoeffnete Briefumschlag. Im Hintergrund befindet sich ein Stift und ein Glas sowie eine Vase stehen dort. Am linken vorderen Bildrand liegt eine Zeitung.

Die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern sind in den meisten Fällen im Mietvertrag und in der Hausordnung klar geregelt. Was aber ist, wenn sich ein Mieter nicht an diese Vereinbarungen hält und immer wieder gegen die Regeln verstößt? Wann Sie eine Abmahnung aussprechen dürfen und welche weiteren Schritte es gibt, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Stört ein Mieter wiederholt den Hausfrieden durch laute Partys, durch die Vermüllung des Hausflurs oder andere Aktivitäten, ist das nicht nur äußerst ärgerlich, sondern auch ein Grund, dem betreffenden Mieter eine Abmahnung zu erteilen. Bleibt es nicht bei einem Verstoß gegen die vereinbarten Pflichten, zu denen natürlich auch das pünktliche Zahlen der Miete gehört, kann dies am Ende sogar zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

Bevor jedoch eine solch drastische Maßnahme ergriffen wird, sollten Sie als Vermieter mit dem Instrument der Abmahnung versuchen, eine Änderung des nicht tolerierbaren Verhaltens des Mieters herbeizuführen und so gleichzeitig die rechtlichen Voraussetzungen für weitere Schritte schaffen.

Hintergrund der Abmahnung

Mithilfe einer Abmahnung wird ein Mieter auf sein Fehlverhalten hingewiesen und aufgefordert, die Verstöße gegen die im Mietvertrag und in der Hausordnung vereinbarten Regeln innerhalb einer klar definierten Frist einzustellen. Darüber hinaus dient eine Abmahnung auch dazu, dem Mieter die möglichen Folgen zu verdeutlichen, falls er sein Verhalten nicht ändert. Setzt der Mieter sein regelwidriges Verhalten fort, droht ihm am Ende die Kündigung des Mietverhältnisses.

Schriftform ist sinnvoll

Auch wenn eine Abmahnung nicht grundsätzlich schriftlich ausgesprochen werden muss, so hat die Schriftform jedoch entscheidende Vorteile. Nur wenn die Abmahnung schriftlich erfolgt, lässt sie sich im Streitfalle unzweifelhaft belegen. Bei einer mündlichen Abmahnung ist dies ohne die Bestätigung durch glaubwürdige Zeugen nur schwer möglich. Da eine zuvor ausgesprochene Abmahnung in vielen Fällen als Voraussetzung für eine spätere fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gilt, sollte sie sorgfältig dokumentiert werden.

Mit einer digitalen Dokumentenverwaltung haben Sie nicht nur alle Dokumente an einem Ort gespeichert und können jederzeit darauf zugreifen, sondern langfristig einen besseren Überblick über die Kommunikation mit dem Mieter.

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Gründe für die Abmahnung

Die Gründe, die eine Abmahnung rechtfertigen, sind äußerst vielfältig. Grundsätzlich muss ihr jedoch ein Verstoß gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag oder gegen die Regeln der Hausordnung zugrunde liegen.

Typische Gründe für eine Abmahnung sind zum Beispiel:

das Ausbleiben der Mietzahlung
die unerlaubte Unter- oder Weitervermietung
bauliche Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters
wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung (Ruhestörungen, Müll im Hausflur usw.)
nicht genehmigte Tierhaltung

Auch wenn ein Mieter seine Wohnung nachweislich verwahrlosen lässt und es dadurch gar zu Belästigungen der anderen Mieter kommt oder er den Hausfrieden auf andere Weise nachhaltig stört, können Sie eine Abmahnung aussprechen.

Formale Bedingungen der Abmahnung

Obwohl das Gesetz auch eine mündliche Abmahnung erlaubt, sollte sie grundsätzlich schriftlich erfolgen. Gerichtet wird die Abmahnung an alle im Mietvertrag genannten Personen, auch wenn die Störung nur von einem der Mieter ausgeht.

Der Grund für die Abmahnung sollte unmissverständlich dargelegt werden. Die exakte Dokumentation des Fehlverhaltens durch Nennung von Ort und Uhrzeit sowie eventuell vorhandener Zeugen verleiht der Abmahnung ebenso besonderes Gewicht wie Fotos oder der Hinweis auf Video- und Audioaufnahmen, die unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften auf rechtmäßige Art und Weise erstellt wurden.

Ergänzung durch Dokumentation

Fügen Sie der Abmahnung eine entsprechende Dokumentation des Fehlverhaltens bei, können Sie ihr Gewicht verleihen. Auch vor Gericht können solche Belege von Wichtigkeit sein.

Aufzeigen möglicher Konsequenzen

Neben der Nennung des Grundes für die Abmahnung des Mieters sollten auch die möglichen Konsequenzen bei fortgesetztem Fehlverhalten klar kommuniziert werden. Nach § 573 BGB sind Sie als Vermieter berechtigt, dem Mieter bei erheblicher Verletzung seiner vertraglichen Pflichten zu kündigen.

Eine Abmahnung, die auch explizit das Wort „Abmahnung“ enthalten sollte, muss abschließend von allen im Mietvertrag erwähnten Vermietern zusammen unterschrieben werden. Insbesondere wenn es sich bei den Vermietern um eine Erben- oder Eigentümergemeinschaft handelt, ist diesem Punkt besondere Aufmerksamkeit zu widmen. Fehlt in der Abmahnung die Unterschrift nur eines Vermieters, kann dies die Abmahnung ungültig machen.

Da der Zugang der Abmahnung im Streitfall belegt werden muss, sollte das Schreiben vorzugsweise per Einschreiben mit Rückschein zugestellt werden.

Was tun, wenn die Abmahnung ignoriert wird?

Tritt nach einer ausgesprochenen Abmahnung innerhalb der gesetzten Frist keine Änderung im Verhalten des Mieters ein, kann dies für ihn zu erheblichen Konsequenzen führen. Neben der in § 543 BGB vom Gesetzgeber festgelegten fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund können Sie auch die Zahlung von Schadenersatz fordern. Wenn etwa für die Beseitigung von Müll und Unrat ein Entsorgungsunternehmen beauftragt werden muss, können die dadurch entstandenen Kosten vom Mieter zurückverlangt werden.

Rechtliche Bedeutung der Abmahnung

Die Abmahnung stellt im Mietrecht in vielen Fällen die Grundlage für eine später auszusprechende fristlose Kündigung des Mietverhältnisses dar. Je öfter ein Mieter abgemahnt wurde, desto größer ist die Chance, dass einer eventuell anzustrengenden Räumungsklage vor Gericht stattgegeben wird.

Allerdings ist die Abmahnung nicht dazu geeignet, einen Mieter aus anderen Gründen als einer nachweisbaren gravierenden Pflichtverletzung loszuwerden. Vor Gericht werden die Interessen beider Parteien sorgfältig abgewogen. Wer also versucht, geringe Verstöße mit einer fristlosen Kündigung unter Verweis auf eine dem Mieter erteilte Abmahnung zu ahnden, wird damit nur selten Erfolg haben.

Gut zu wissen

In der Regel ist die Abmahnung der Wegbereiter für die fristlose Kündigung. Diese ist jedoch nur bei schwerwiegenden Gründen möglich.

Fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung

Das Mietrecht erlaubt es Vermietern in bestimmten Fällen, auch ohne eine vorherige Abmahnung des Mieters das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Oftmals ist es jedoch trotzdem ratsam, diese Option zu nutzen.

Grundsätzlich muss einer fristlosen Kündigung keine Abmahnung vorausgehen, wenn diese aller Voraussicht nach innerhalb der gesetzten Frist nicht zum Erfolg führt. Darüber hinaus können auch besondere Gründe vorliegen, die eine sofortige fristlose Kündigung rechtfertigen. Bei der Beurteilung dieser müssen jedoch auch die berechtigten Interessen des Mieters berücksichtigt werden.

Fristlose Kündigung bei unerlaubter Untervermietung

Ihr Mieter muss immer Ihr Einverständnis einholen, wenn er die Wohnung untervermieten möchte, solange es keine entsprechende Regelung im Mietvertrag gibt. Tut er dies nicht, können Sie ihm auch ohne Abmahnung fristlos kündigen.

Kündigung bei ausbleibender Mietzahlung

Eindeutiger ist die Rechtslage, wenn die Kündigung aufgrund ausbleibender Mietzahlungen ausgesprochen wird. Ist der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten in Rückstand geraten oder hat er in zwei aufeinander folgenden Monaten einen erheblichen Teil der Miete ungerechtfertigt einbehalten, begründen es diese Umstände, zum Mittel der fristlosen Kündigung zu greifen.

Darüber hinaus kann auch dann ohne eine vorherige Abmahnung fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter Sie physisch oder psychisch bedroht oder tätlich angreift, da in diesem Fall eine Fortführung des Mietverhältnisses nicht zumutbar wäre.

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Abmahnungsrecht des Mieters

Auch der Mieter kann Ihnen bei andauernden Pflichtverletzungen eine Abmahnung erteilen. In der Regel handelt es sich bei Abmahnungen dieser Art um Versäumnisse bei der Behebung von Mängeln an der Mietsache.

Reagieren Sie nicht auf berechtigte Forderungen, wie zum Beispiel die Beseitigung von Schimmel oder die Reparatur einer defekten Heizung sowie anderer wichtiger Einrichtungen, die substanzieller Bestandteil der Wohnung sind, hat auch der Mieter das Recht, mit dem Instrument der Abmahnung die Abstellung der Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu verlangen.

Als Konsequenz bei einer weiteren Untätigkeit Ihrerseits werden meist Mietminderungen oder auch eine Kündigung ohne Berücksichtigung der gesetzlichen oder frei vereinbarten Fristen angedroht.

Fazit

Kommt es zu Problemen zwischen Mieter und Vermieter, sollte zu Beginn zunächst einmal das persönliche Gespräch gesucht werden. In vielen Fällen können die Unstimmigkeiten in einer ruhigen und nicht durch schriftliche Abmahnungen aufgeheizten Atmosphäre behoben werden.

Sollte es jedoch zu keiner für alle Seiten befriedigenden Lösung kommen, weil sich der Mieter weiterhin nicht an die vereinbarten Regeln hält, ist das Erteilen einer Abmahnung unverzichtbar. Leider können manchem Störer die Ernsthaftigkeit der Situation und die möglichen Konsequenzen nur auf diese Weise eindrücklich vor Augen geführt werden.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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