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Partner zieht in Wohnung ein: Das sollten private Vermieter beachten

Letztes Update: 7. Oktober 2024 | 7 Min. Lesezeit

Ausschnitt eines Zimmer mit braunem Boden, auf dem ein hellgraues Sofa an einer hellblauen Wand steht. Vor und auf dem Sofa stehen viele braune Umzugskartons. Dazwischen stehen eine Gitarre, eine kleine Lampe und zwei Gruenpflanzen in Toepfen. Aus einem der Kartons ragt eine hellblaue Decke. Links neben dem Sofa ist ein großes Fenster mit weißen, halbdurchsichtigen Vorhaengen.

Wenn ein Mieter oder eine Mieterin beabsichtigt, einen neuen Lebenspartner in der angemieteten Wohnung aufzunehmen, stellen sich für alle Beteiligten einige grundlegende Fragen, die idealerweise vor dem Einzug des Lebensgefährten beantwortet werden sollten. Was Sie als Vermieter in einer solchen Situation beachten müssen und welche Auswirkungen es auf den bestehenden Mietvertrag hat, wenn der Partner in die Wohnung einzieht, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Eine Zustimmung ist nur dann nicht erforderlich, wenn es sich bei der einziehenden Person um den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner handelt.

Eine Verweigerung ist nur bei wichtigen Gründen, beispielsweise einer Überbelegung, möglich. Auch grundsätzliche Verbote zum Einzug des Partners im Mietvertrag sind unzulässig.

Mieter sollten die Zustimmung des Vermieters einholen. Ein Versäumnis kann rechtliche Konsequenzen bis hin zur fristlosen Kündigung nach sich ziehen.

Mieter und Vermieter haben keinen Anspruch auf einen neuen Mietvertrag. Allerdings ist die Anpassung der Betriebskosten möglich, da eine weitere Person auch zusätzlichen Verbrauch bedeutet.

Einzug bedarf Zustimmung des Vermieters

Wenn der Partner in die Mietwohnung einziehen soll, die bislang allein genutzt wurde, bedarf dies grundsätzlich Ihrer Zustimmung. Nur wenn es sich bei dem neuen Bewohner um den Ehepartner handelt, ist die Erlaubnis des Vermieters nicht erforderlich. Ihr Mieter sollte Sie dennoch über den Zuzug unter anderem in Bezug auf die Anpassung der Nebenkosten informieren.

Aber auch wenn unverheiratete Paare zusammenziehen möchten, können Sie als Vermieter Ihre Zustimmung nur dann verweigern, wenn schwerwiegende Gründe gegen die Aufnahme einer weiteren Person in die Mietwohnung sprechen. Der Spielraum, den Vermieter in dieser Frage haben, ist jedoch äußerst begrenzt. In den meisten Fällen steht dem Mieter das Recht auf Einzug des Partners zu.

Verweigerung nur bei wichtigen Gründen

Nur wenn stichhaltige Anzeichen dafür vorliegen, dass der neue Bewohner oder die neue Bewohnerin den Hausfrieden massiv stören würde, können Sie als Vermieter die erforderliche Zustimmung verweigern.

Auch wenn durch den Zuzug einer weiteren Person die Wohnung überbelegt wäre, ist es möglich, der Aufnahme des Lebenspartners nicht zuzustimmen. Wann eine Wohnung als überbelegt gilt, ist jedoch nicht klar geregelt. In der Regel wird davon ausgegangen, dass jedem Bewohner lediglich mindestens acht bis zehn Quadratmeter Wohnraum zur Verfügung stehen müssen. In der Praxis liefert dieses Argument also kaum einen Grund, um der Aufnahme eines Partners zu widersprechen.

Ebenso ist es rechtlich nicht zulässig, die Aufnahme eines Partners im Mietvertrag grundsätzlich zu verbieten. Entsprechende Regelungen sind in einem Mietvertrag gemäß § 553 Abs. 3 BGB unwirksam.

Mieter muss auf Zuzug hinweisen

Auf der anderen Seite darf aber auch der Mieter bei Unterzeichnung des Mietvertrages nicht verschweigen, dass er unmittelbar nach dem Einzug eine weitere Person in die Wohnung aufnehmen möchte. Tut er dies dennoch, kann dies als treuloses und arglistiges Verhalten gewertet werden, das Auswirkungen auf die Rechtsgültigkeit des Mietvertrages haben kann.

Es bleibt festzuhalten, dass Sie als Vermieter zwar kaum Möglichkeiten haben, den Zuzug eines Lebensgefährten zu verhindern, der Mieter oder die Mieterin Sie aber dennoch formell um Ihre Zustimmung bitten muss.

Informationen über Partner schriftlich angeben

Diese formelle Bitte um Zustimmung sollte schriftlich erfolgen. Darin sind neben dem Wunsch zur Aufnahme in der Wohnung und einer entsprechenden Begründung auch Name, Geburtsdatum und derzeitige Anschrift des Partner aufzuführen.

Als Begründung ist ausreichend, dass beispielsweise eine gemeinsame Lebensgestaltung angestrebt ist.

Verschweigen kann Konsequenzen haben

Informiert der Mieter Sie nicht über einen bereits geplanten Zuzug des Partners, ist unter Umständen die Rechtsgültigkeit des Mietvertrages nicht mehr gegeben.

Rechtliche Konsequenzen bei Nichteinholung der Zustimmung

Versäumt es der Mieter, diese Zustimmung einzuholen, drohen ihm unter Umständen rechtliche Probleme. Als Vermieter können Sie sich in einem solchen Fall auf den § 540 BGB berufen, in dem festgelegt ist, wann eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung einer Wohnung vorliegt.

Hat sich der Mieter mit seinem Handeln einer schweren Vertragsverletzung schuldig gemacht, kann dies für ihn verschiedene rechtliche Konsequenzen haben. Die möglichen Folgen reichen hier von einer Abmahnung über eine Unterlassungsklage bis hin zu einer fristlosen Kündigung.

Wenn der Besucher zum Mitbewohner wird

In manchen Fällen argumentieren Mieter, dass es sich bei der betreffenden Person lediglich um einen Besuch handelt, der keiner Zustimmung bedarf. Bleibt der Besucher jedoch länger als sechs Wochen, betrachten viele Gerichte das Besuchsrecht bereits als ausgeschöpft. Spätestens nach drei Monaten wird aber aus jedem Besucher ein zustimmungspflichtiger Mitbewohner.

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Optionen zur rechtlichen Stellung des Partners

Wurde dem Einzug eines Lebensgefährten oder einer Partnerin von Ihnen als Vermieter zugestimmt, bleibt die Frage, wie die rechtliche Stellung des neuen Mitbewohners aussieht. Hier stehen verschiedene Optionen zur Wahl.

Grundsätzlich ist keine Änderung des Mietvertrages erforderlich. In diesem Fall bleibt der ursprüngliche Mieter alleiniger Vertragspartner des Vermieters mit allen Rechten und Pflichten. Er oder sie ist weiterhin allein verpflichtet, die Miete zu bezahlen und ebenso berechtigt, das Mietverhältnis ohne Zustimmung des Partners zu kündigen.

Eine Alternative dazu ist ein neuer Mietvertrag, in dem beide Bewohner als gleichberechtigte Mieter aufgenommen werden. In diesem Fall sind beide zur Zahlung der Miete verpflichtet. Allerdings kann der Vertrag auch nur gemeinsam gekündigt werden. Eine einseitige Kündigung von nur einem der Mieter ist nicht möglich.

Wichtig ist, dass Sie auch vom neuen Mieter einen Nachweis über die Zahlungsfähigkeit haben, wenn er als gleichberechtigter Mieter aufgenommen werden soll.

Als dritte Option besteht die Möglichkeit, einen Untermietvertrag mit dem neuen Bewohner abzuschließen, in dem das Rechtsverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter sowie dem Vermieter geregelt ist.

Keinen Anspruch auf neuen Vertrag

Grundsätzlich haben weder der Vermieter noch der Mieter beim Zuzug eines Lebenspartners einen Anspruch auf die Erstellung eines neuen Mietvertrages. Die im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarten Konditionen gelten unverändert weiter. Dies betrifft auch die Höhe der Kaltmiete.

Allein aus dem Einzug einer weiteren Person ergibt sich für Sie als Vermieter keine Berechtigung zu einer Mieterhöhung. Nur in begründeten Ausnahmefällen kann die Miete maximal bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Dies ist jedoch auch nur dann möglich, wenn die letzte Mieterhöhung mehr als 15 Monate zurückliegt.

Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ist zulässig

Unabhängig davon empfiehlt es sich jedoch zu überprüfen, ob eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung erforderlich ist. Ein zusätzlicher Bewohner bedeutet einen höheren Wasser- und Stromverbrauch und unter Umständen auch höhere Gebühren bei der Abfallentsorgung. Diese offensichtlich zu erwartenden Mehrkosten können direkt auf den Mieter umgelegt werden.

Auch Hauptmieter kann Wohnungsgeber sein

Aus dem Einzug des Partners ergibt sich die Verpflichtung, dem neuen Bewohner eine Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 des Bundesmeldegesetzes auszustellen. Wird das versäumt, kann ein Bußgeld verhängt werden.

Diese Wohnungsgeberbestätigung kann je nach Vertragsgestaltung sowohl vom Vermieter als auch vom Hauptmieter der Wohnung ausgestellt werden. Im Fall, dass der neue Bewohner oder die neue Bewohnerin nicht als gleichberechtigte Mieterin bzw. als gleichberechtigter Mieter in den Mietvertrag aufgenommen wird, gilt der Hauptmieter als Wohnungsgeber, der die entsprechende Bestätigung selbst ausstellen kann.

Wurde ein neuer Mietvertrag erstellt, in dem der Partner als gleichberechtigter Mieter aufgenommen wurde, obliegt es ausschließlich Ihnen als Vermieter, die Wohnungsgeberbestätigung auszustellen.

Fazit

Mieter haben grundsätzlich das Recht, einen Partner in ihrer Mietwohnung aufzunehmen. Dazu wird jedoch die Zustimmung des Vermieters benötigt. Diese darf nur in einigen wenigen, in der Praxis kaum relevanten Fällen verweigert werden. Lediglich wenn der Hausfrieden durch den neuen Bewohner bedroht oder eine Überbelegung der Wohnung zu befürchten ist, dürfen Sie als Vermieter den Zuzug unterbinden.

Ist dem Einzug des Partners von Ihnen zugestimmt worden, ergibt sich daraus weder für Sie als Vermieter noch für den Mieter das Recht auf einen neuen Mietvertrag. Auch eine Erhöhung der Miete aufgrund dieses Umstands ist in der Regel nicht zulässig.

Ohne Probleme befürchten zu müssen, können Sie als Vermieter jedoch die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung an die neuen Gegebenheiten anpassen.

Wenn Sie als Vermieter diese Punkte beachten, sollte der Zuzug eines Lebenspartners in die Wohnung Ihres Mieters kein Problem darstellen und unter Umständen sogar das Mietverhältnis festigen und positiv beeinflussen.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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