You are visiting the wrong ista website.
Would you like to switch to the right ista website?
Hinter dem Leerstand einer Immobilie können unterschiedliche Faktoren stecken. Grundsätzlich spricht man von einem Leerstand, wenn die Wohnung mindestens drei Monate unbenutzt oder unvermietet ist.
Je nach Absicht und Ursachen dafür, dass eine Wohnfläche entweder temporär oder dauerhaft unbenutzt bleibt, spricht man von verschiedenen Arten des Leerstands.
Im Falle eines Fluktuationsleerstands bleibt die Immobilie nur kurzfristig unbenutzt. Grund dafür ist meist ein Mieterwechsel, bei dem der bisherige Mieter bereits ausgezogen und der neue Mieter noch nicht eingezogen ist.
Die Zeit des Fluktuationszustands wird häufig für anstehende Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten genutzt.
Aufgrund von wirtschaftlichen und demographischen Faktoren kann es vorkommen, dass eine Wohnung langfristig nicht vermietet werden kann. Liegt eine Einschätzung vor, dass dieser Zustand vermutlich für die restliche Nutzungsdauer der Immobilie anhält, spricht man von einem strukturellen Leerstand.
Warten Vermieter bewusst auf eine steigende Nachfrage und ein Potenzial für höhere Mietpreise, gilt dies als ein spekulativer Leerstan
Vermieter müssen beachten, dass ein Wohnungsleerstand ab drei bis vier Monaten als Zweckentfremdung gelten kann, da es sich um eine andere Nutzung des Wohnraums als das Wohnen handelt.
Im Rahmen des Wohnraumschutzgesetzes ist diese Zweckentfremdung verboten und Vermieter sind dazu verpflichtet, einen Leerstand zu melden.
Ob es für die jeweilige Immobilie ein Zweckentfremdungsverbot gibt, ist regionsabhängig. Bisher gilt dieses besonders in Metropolen und Bundesländern wie Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Berlin.
Grundsätzlich liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn:
Um Städten und Regionen genügend Wohnfläche zu garantieren, kann es deshalb für Vermieter zur Zwangsvermietung oder weiteren Konsequenzen kommen. Je nach Stadt oder Bundesland können diese Regelungen voneinander abweichen.
Bei Verstößen gegen das Zweckentfremdungsgesetz können Bußgelder zwischen 50.000 € und 100.000 € anfallen, in einigen Bundesländern sogar bis zu 500.000 €.
Auch Zwangsgelder können auf Vermieter zukommen, wenn sie nicht rechtzeitig die nötigen Genehmigungen einholen.
In einigen Fällen ist es möglich, die Ahndung des Wohnungsleerstands zu umgehen. Generell lassen die Verordnungen den Eigentümern meist drei bis sechs Monate Zeit, einen neuen Mieter zu finden. Zudem erlauben Sanierungsarbeiten oder ein absehbarer Verkauf einen längeren Leerstand von zumindest zwölf Monaten.
Vermieter sollten außerdem stets nachweisen können, dass sie ausreichende Maßnahmen getroffen haben, um die Immobilie in einen vermietungsfähigen Zustand zu bringen bzw. einen Mieter zu finden.
Dies kann beispielsweise durch das Schalten von Wohnungsanzeigen oder der Beauftragung einer Sanierungsfirma geschehen. Dann ist die Befreiung von Zweckentfremdungsverordnungen ebenfalls möglich.
Besonders im Falle eines Mehrfamilienhauses kommt mit dem Leerstand einer Wohneinheit die Frage auf, wer die anfallenden Kosten zahlt. Grundsätzlich sind Vermieter für einen Leerstand verantwortlich und müssen die Risiken dafür selber tragen. Deshalb müssen sie für die Nebenkosten der leerstehenden Wohnung aufkommen und dürfen diese nicht auf die weiteren Mieter aufteilen.
Die Verteilung der Betriebskosten der Wohnfläche kann entweder über die Wohnfläche oder die Personenzahl erfolgen.
In beiden Fällen gilt, dass der Eigentümer der leerstehenden Wohneinheit entweder die anteiligen Kosten der Wohnfläche oder die anteiligen Kosten als ein fiktiver Mieter übernehmen muss. Nur in speziellen Sonderfällen können Verteilungsschlüssel geändert werden.
Grundsätzlich gibt es keine Pflichttemperatur, bis zu welcher eine leerstehende Mietwohnung vom Vermieter beheizt werden muss. Lediglich Frostschäden wie ein Wasserrohrbruch müssen verhindert werden.
Trotzdem sollten die Konsequenzen einer ausgekühlten Wohnung für die Nachbarwohnungen berücksichtigt werden. Teilweise kann es individuelle Regelungen bzw. Konsequenzen geben, falls eine Auskühlung der leerstehenden Wohnung zu extremen Heizproblemen in angrenzenden Wohnungen führt.
Zu beachten ist außerdem, dass die Schimmelgefahr bei niedrigen Zimmertemperaturen steigt. Es empfiehlt sich deshalb mindestens eine Temperatur von etwa 15 bis 17 °C in den Räumen aufrechtzuerhalten.
Vermieter sind bei der Heizkostenabrechnung verpflichtet, die Kosten ihrer leeren Wohnung anteilig zu übernehmen. Er darf diese nicht nur auf bewohnte Mietwohnungen umlegen.
Je nach vertraglichen Regelungen müssen laut der Heizkostenverordnung 30 % bis 50 % der Kosten nach Wohnfläche verteilt werden. Auch bei einer Verteilung mit 50 % bis 70 %, müssen Heizkostenverteiler vom Vermieter abgelesen werden. Falls ein Verbrauch entstanden sein sollte, ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten zu tragen.
Auch weitere verbrauchsabhängige Kosten wie Wasserkosten muss der Vermieter für den leerstehenden Wohnraum zahlen, genauso wie auch verbrauchsunabhängige Kosten.
Wenn die Möglichkeit besteht, sollten Vermieter in ihrer leerstehenden Immobilie regelmäßig Lüften. So kann einer zu hohen Luftfeuchtigkeit und Schimmelbefall entgegengewirkt werden. Zielführend ist hierbei ein schneller Luftaustausch durch Querlüften und Stoßlüften.
Um sicherzugehen, dass die Luftfeuchtigkeit in den leeren Räumen nicht zu hoch gestiegen ist, empfiehlt es sich zudem, diese wiederholend zu messen. Übersteigt die Luftfeuchtigkeit einen Wert von 60, besteht ein hohes Risiko zur Schimmelbildung.
Für den Fall, dass sich noch einige Möbel in der unbewohnten Wohnung befinden sollten, ist es ratsam, diese nicht direkt an den Außenwänden zu platzieren und auf ausreichenden Abstand zwischen Wand und Möbelstück zu achten.
Ist es Vermietern dauerhaft nicht möglich, ihre Immobilie selber zu lüften, können Familie, Bekannte oder Nachbarn um Hilfe gebeten werden, um eine gute Luftqualität beizubehalten.
Allgemein ist es möglich, dass Vermieter entstehende Aufwendungen bei Wohnungsleerstand steuerlich absetzen. Voraussetzung hierbei ist, dass eine Bemühung zur weiteren Vermietung in der Zukunft vorgewiesen werden kann.
Kosten wie beispielsweise Reparatur- und Instandhaltungskosten, Energiekosten, Grundsteuer oder Müllgebühren sowie Kosten für Werbemaßnahmen können also als Werbungskosten in der Steuererklärung des jeweiligen Jahres angegeben werden.
Die Aufwendungen müssen allerdings als angemessen und notwendig angesehen werden können. Wie hoch die Kosten hierbei ausfallen dürfen, variiert stark aufgrund verschiedener Faktoren wie beispielsweise des Standorts. Bei Unsicherheiten diesbezüglich ist ratsam, sich an einen Steuerberater zu wenden.
Haben Vermieter eine Gebäudeversicherung für ihre Immobilie, sind sie verpflichtet, gewisse Veränderungen am Versicherungsobjekt zu melden. Bei einem Wohnungsleerstand ergibt sich für das Versicherungsunternehmen ein höheres Gefahrenrisiko. In einer bewohnten Wohnung können Schäden oder Unfälle schneller bemerkt und vermieden werden.
Falls Schäden einer leerstehenden Wohnung anfallen, werden die Kosten nur von der Versicherung übernommen, wenn Vermieter vorher über den Leerstand Bescheid gegeben haben.
Mit Preiserhöhungen des Versicherungsbeitrages muss gerechnet werden, diese sind im Normalfall aber moderat.
Vermieter sollten mit Blick auf die Gebäudeversicherung bei Leerstand strategisch vorgehen und Präventionsmaßnahmen für mögliche Schäden tätigen. Somit erhöhen sich die Chancen, dass die Versicherung für die leerstehende Immobilie bestehen bleibt und das Versicherungsunternehmen das Risiko als geringer einschätzen kann.
Regelmäßige Kontrollgänge durch die leeren Räume und sicher verschlossene Fenster und Türen werden von der Versicherung gerne gesehen. Außerdem sollten Vermieter versuchen, für eine Verminderung jeglichen Brandrisikos zu sorgen und wenn möglich elektrischen Anlagen von der Stromzufuhr zu trennen.
Bei Bedarf gibt es auch Anbieter für Spezialversicherungen, um die besten Versicherungslösungen für leerstehende Wohnungen zu finden. Allerdings fallen Prämien hier oftmals teurer aus.
Um einen Wohnungsleerstand und mögliche Konsequenzen zu vermeiden, können Vermieter ihre Immobilie durch verschiedene Maßnahmen attraktiver für Mieter gestalten.
Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Immobilien können beispielsweise durch Renovierungen, Sanierungen oder auch eine effektive Vermarktung erreicht werden. Ein Immobilienmakler, Online- oder Printanzeigen können dabei hilfreich sein.
Des Weiteren können attraktive und angemessene Mietpreise sowie flexible Mietbedingungen zu besseren Chancen beisteuern.
Vermieter müssen Leerstände melden und sind selbst für ihre leerstehenden Immobilien und ihre Risiken sowie Kosten verantwortlich.
Bei einem Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz können Bußgelder von 50.000 € bis 100.000 €, in einigen Regionen sogar bis zu 500.000 €, anfallen.
Unter gewissen Rahmenbedingungen ist es aber möglich, Aufwendungen als Werbungskosten in der Steuererklärung abzusetzen.
Empfehlenswert ist es, Maßnahmen zum Schutz der Immobilie vor Schäden während des Leerstands zu treffen.
Miriam Zaunbrecher
weitere Artikel